昨日財爺宣佈宣布為防止樓市泡沫風險,將徵收三級制的額外印花稅,以打擊樓市炒風。與此同時,人民銀行宣布年內第5度上調準備金率,以收緊銀根;另外國務院亦公佈16項措施穩定物價,當中隱含價格管制措施,肯定會損害一些上市公司的利益。
在中港兩地同時出招後,樓市、股市會受到多大的影響及後市將如何?大家不妨齊齊發表下看法,集思廣益。
先說說自己的看法。自己覺得是次中港兩地同時出招,來得既猛且快,是兩地政府有預謀的、而不是巧合的,目的是打擊熾熱的炒風。為什麼自己會有此感覺?最簡單的理由:有董建華前車之鑑,特首曾蔭權如果沒有事先諮詢中央的意見就出此辣招,萬一真的將樓市打到一沉不起而引起各方利益人士的反噬,他不怕突然“腳痛”中途引退嗎?怎麼看曾特首也不像如此有氣概、勇於承擔之人。
由於懶得慢慢組織條理,自己有關樓市及股市的看法採用點列形式說明。
樓市
1. 投機炒賣
很多人都覺得樓價大升,主要原因是炒風熾熱所造成,對此自己只是部份認同。炒家炒賣無疑會對樓市起煽風點少的作用,加快樓市上升的速度及幅度,但對樓市起到真正支持作用的,是本地及海外的用家及長線投資者。故此,政府剛推出的辣招只可以趕絕短線炒家,真正的用家及長線投資者所受影響不會太大,即使有也只是心理上的影響。
2. 海外用家及投資者
由於聯繫匯率關係,港元跟隨美元貶值,令香港的資產價格在海外用家及投資者(尤其是受惠人民幣升值的國內人士)眼中覺得相對廉宜,故資金會持續湧進購買香港的物業,形成較大的需求。
3. 低息扭曲用家的供款能力
受惠於銀根鬆動及H PLAN按揭流行,以致供款低率處於超低的1厘水平,即使一個500萬的單位借9成按揭分25年供,每月的供款額也只是17000元左右,很多月入4萬元以上的家庭也可以負擔得起,這在三、四年前是匪夷所思的,故此從中得出的結論是超低息率扭曲了用家的真正負擔能力,間接抬高了樓價。
4. 本地投資者
由於息率處於超低水平,令物業的租金回報率相對高很多,吸引很多投資者買入物業作長線收租之用,以提高資金回報率。
總結以上四點,政府推出的新招相信難以令樓價大跌,最多只可以壓抑樓價不再大升及成交大減而已。要樓價下跌的最重要因素是 - 美國加息。美國加息從兩方面影響香港的樓價:1. 香港銀行跟隨加息,令按揭利率回復至以往的4-5厘水平,將扭曲了的供款能力還原;2. 美元因加息而轉強,令熱錢不再流入及扭轉貨幣貶值預期。