我對樓市、股市的看法 (上)

昨日財爺宣佈宣布為防止樓市泡沫風險，將徵收三級制的額外印花稅，以打擊樓市炒風。與此同時，人民銀行宣布年內第5度上調準備金率，以收緊銀根；另外國務院亦公佈16項措施穩定物價，當中隱含價格管制措施，肯定會損害一些上市公司的利益。

在中港兩地同時出招後，樓市、股市會受到多大的影響及後市將如何？大家不妨齊齊發表下看法，集思廣益。

先說說自己的看法。自己覺得是次中港兩地同時出招，來得既猛且快，是兩地政府有預謀的、而不是巧合的，目的是打擊熾熱的炒風。為什麼自己會有此感覺？最簡單的理由：有董建華前車之鑑，特首曾蔭權如果沒有事先諮詢中央的意見就出此辣招，萬一真的將樓市打到一沉不起而引起各方利益人士的反噬，他不怕突然“腳痛”中途引退嗎？怎麼看曾特首也不像如此有氣概、勇於承擔之人。 

由於懶得慢慢組織條理，自己有關樓市及股市的看法採用點列形式說明。

樓市

1. 投機炒賣
很多人都覺得樓價大升，主要原因是炒風熾熱所造成，對此自己只是部份認同。炒家炒賣無疑會對樓市起煽風點少的作用，加快樓市上升的速度及幅度，但對樓市起到真正支持作用的，是本地及海外的用家及長線投資者。故此，政府剛推出的辣招只可以趕絕短線炒家，真正的用家及長線投資者所受影響不會太大，即使有也只是心理上的影響。

2.  海外用家及投資者
由於聯繫匯率關係，港元跟隨美元貶值，令香港的資產價格在海外用家及投資者(尤其是受惠人民幣升值的國內人士)眼中覺得相對廉宜，故資金會持續湧進購買香港的物業，形成較大的需求。

3. 低息扭曲用家的供款能力
受惠於銀根鬆動及H PLAN按揭流行，以致供款低率處於超低的1厘水平，即使一個500萬的單位借9成按揭分25年供，每月的供款額也只是17000元左右，很多月入4萬元以上的家庭也可以負擔得起，這在三、四年前是匪夷所思的，故此從中得出的結論是超低息率扭曲了用家的真正負擔能力，間接抬高了樓價。

4. 本地投資者
由於息率處於超低水平，令物業的租金回報率相對高很多，吸引很多投資者買入物業作長線收租之用，以提高資金回報率。

總結以上四點，政府推出的新招相信難以令樓價大跌，最多只可以壓抑樓價不再大升及成交大減而已。要樓價下跌的最重要因素是 -  美國加息。美國加息從兩方面影響香港的樓價：1. 香港銀行跟隨加息，令按揭利率回復至以往的4-5厘水平，將扭曲了的供款能力還原；2. 美元因加息而轉強，令熱錢不再流入及扭轉貨幣貶值預期。