淺談恒盛地產 (00845) 私有化

關於恒盛地產的私有化，大家先參考一下背景資料：

1. 恒盛在2013年底第一次提出私有化，當時作價是每股1.8元，而當時帳面資產淨值是2.95元，作價相當於0.61倍PB；投票結果是97%投票的股數支持私有化，但在人數方面，是62名反對、58名同意，最終私有化過不了數人頭一關而被否決。

2. 於2015年3月4日，公司宣佈大股東有意重提私有化，正積極向金融機構尋求融資批准去落實私有化。

3. 大股東擬私有化一直拖至今年8月，即重提私有化後的16個月，證監會提出大股東需於2016年10月31日這最後期限之前確定是否落實私有化。與此同時，公司披露大股東的私有化計劃是：

(a) 要 約 人 仍 在 考 慮 如 決 定 繼 續 進 一 步 實 行 可 能 私 有 化，將 合 組 投 資 聯 盟（「投 資聯盟」）。要 約 人 積 極 向 其 尋 求 融 資 且 已 表 示 有 意 參 與 投 資 聯 盟 之 兩 間 金 融 機 構 之 中 的 其 中 一 間，已 完 成 對（其 中 包 括）要 約 人 的 盡 職 審 查，並 正 與 要 約 人 商 討 有 關 合 組 投 資 聯 盟 及 就 可 能 私 有 化 提 供 融 資 的 條 款 及 架 構； 及 

(b) 另一間要約人積極向其尋求融資的金融機構仍在與要約人商討有關融資的條款及架構。

4. 於2016年10月31日的最後期限屆滿之後，公司宣佈大股東在落實私有化方面已取得重大進展，私有化建議的重大條款均已作實，並取得證監會同意將最後期限延長一個月至2016年11月30日。

我自己看法是：

1. 相信大股東確實是在落實私有化方面已取得重大進展，不然證監會不會同意大股東延長最後期限的申請；

2. 這次私有化是涉及大股東與兩間金融機構合組投資聯盟，並不是大股東單方面進行私有化，如此大費周章，相信大股東是真心想進行私有化；

3. 從2014年初首次私有化失敗以來，公司在其後的2年半時間總共虧掉106億元，而帳面資產淨值也從2013年底的2.95元大降至目前的1.55元。在過去2年多時間，內地房地產價格大升，而一間活躍於上海及長三角地區的內房開發商，在此2年半期間的5次業績竟然都是大幅虧損，令人匪夷所思，也難以相信，唯一解釋是公司在“隱藏”利潤，並通過各種方法去降低帳面資產淨值，為再次進行私有化舖路；

4. 從今年5月開始，公司最大的機構投資者中國人壽一直在市場進行減持，直至2016年10月13日止，總共減持了2.32億股，其後停止了減持的行動，是否他們已收到信息大股東將會落實私有化，故此停止在市場減持？

2013月提出的私有化作價是1.8元或相當於當時帳面資產淨值的0.61倍，這次如果重提私有化，作價會是多少？我自己估計公司實際資產淨值是遠高於目前帳面的1.55元，但將帳面淨值壓到1.55元，故此這此作價肯定是低於上次的1.8元；如以帳面PB計算，會比上次的高，保守的估計是不低於1.25元，即0.8倍市帳率。