以前談物管股的長期增長邏輯，主要有三點:
1. 物管市場是一個存量+增量的市場，存量即是目前已存在的二手樓宇的龐大面積, 增量就是房地產開發帶來增加的面積, 所以物管是一個可持續增長的市場, 物管股可以通過持續增加的在管面積去提高收入及盈利;
2. 物管股的估值遠高於內房股, 所以母公司/關連公司有極大誘因去輸送利益給關連的物管股;
上述這兩個邏輯我自己覺得仍是有效或部份有效。
首先，物管市場肯定仍是一個存量+增量旳市場，只是隨著物管股在管面積的基數越來越高, 無法再單靠母公司提供盤源就能達至高增長, 需要加強第三方外拓。如具備良好的第三方物業拓展能力，包括以招標及併購方式去取得第三方盤源，是物管股可以持續高增長的基礎。由於物管公司爭相進行併購，故此現在住宅物管可能已是紅海市場, 要發掘非住宅物管這藍海市場, 所以現在市場會關注物管股在非住宅物業市場的拓展能力及增速。
其次，正如上篇文章所說，隨著盈利基數提高，物管的母公司/關連公司通過非業主增值服務去輸送利益給物管公司，以提升業績增長的效用越來越低。但我們要留意的是, 業主增值服務有廣闊的增長空間, 現在物管公司都在深耕業主增值服務這市場，不斷探索中，相信業主增值服務的收益會成為物管股日後的主要增長動力。大家有時間可以詳看各物管股的業績報告, 都會看到管理層很詳盡介紹形形色色的業主增值服務, 而且今年業績被市場認同的物管股, 普遍都在業主增值服務取得佳績。
除業主增值服務外，城市服務這行業新興的細分賽道, 是各大物管公司的發展策略方向之一，紛紛積極佈局這方面業務。 永升服務的管理層明言過往城市服務主要是國企背景物管才可以獲得嘗試機會, 現在也開放予民企物管參與。在是次中期報告，我們看到不少物管公司已邁出第一步:
碧桂園服務 (06098):
今年以來，我們在城市服務方面的拓展落地卓有成效，已陸續中標山西省壽陽 縣項目，並達成了與大連金普新區、天津軍糧城及衢州交投集團等的戰略合作。
永升生活 (01995):
我們向城市化服務邁出了第一步，成功與江蘇宿遷泗陽經濟技術開發區達成了戰略 合作關係，致力於共同打造智慧城市。
佳兆業美好 (02168):
2020年5月，本 集 團 與 邯 鄲 市 峰 峰 礦 區 成 立 綜 合 服 務 平 台，並 與 邯 鄲 市 峰 峰 礦 區融信物業有限公司（「邯鄲融信」）簽 署 整 體 戰 略 合 作 並 引 入 城 市 服 務 業 務，通 過 此 試 點 明 確 並 落 地 環 渤 海 經 濟 圈 城 市 服 務 戰 略。該 平 台 將 會 在 市 政、樓 宇、 公 園、學 校、醫 院 及 產 業 園 區 多 種 服 務 領 域 持 續 發 力，通 過 多 點 布 局、蓄 勢 賦 能，進 一 步 實 現 城 市 公 共 服 務 的 轉 型 和 升 級。本 集 團 牢 牢 把 握 住「城 市 服 務」物 管 企 業 拓 展 的 新 藍 海，積 極 把 握 市 場 機 會，樹 立 行 業 標 杆，通 過 戰 略 升 級 與 品 牌 打 造，快 速 突 破，加 大 城 市 服 務 布 局。
在業績發佈會上，碧桂園服務管理層豪言他們在城市服務這方面的收入, 會在3年內超越物管收入, 由此可見他們對這新興賽道寄予厚望!
最後, 我相信物管股普遍仍處於高增長階段, 在未來數年業績仍可以保持高速增長，目前的調整只是今年急升後出現的獲利回吐，行業還有很大的發展空間, 我自己會繼續分散持有數隻物管股。
(本文9月1日刊於Patreon平台)
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