這次物管股業績, 大家可以看到的共通點是:
1. 毛利率大降
以往物管股動輒30%以上的毛利率, 這次已不復見, 大家見到的是各業務, 包括基本的物業管理服務、業主增值服務及非業主增值服務的毛利率全線下跌, 有不少直接跌至20%多的水平, 例如雅生活服務(03319)l由去年同期的26.9%跌至今年的20.4%, 卓越服務 (06989)由去年的28.4%跌至今年的21.4%, 即使普遍被認為相對優秀的濱江服務 (03316), 毛利率也由去年的31.5%跌至今年的26.7%。
2. 非業主增值服務收入大降
非業主增值服務過往一直被視為母公司/關連公司輸送利益給物管公司的渠道。隨著內房債務危機爆發, 大部份民企內房已自顧不暇, 根本無力再輸送利益給物管公司, 甚至要從物管公司反向榨取利益, 故此非業主增值服務收入的萎縮是可以預見的, 日後大部份物管公司的收入只會剩下最基本的物管服務及業主增值服務。
3. 經營現金流仍未恢復正常
有不少物管股的經營現金流仍是負數/持平, 背後原因除了關連公司拖欠款項外, 也有些是因為經濟差、樓價跌, 導致住戶的物管費用收繳率降低, 故此大家會見到不少物管公司雖然表面上有盈利, 但盈利大部份只是應收帳, 故此要通過經營現金流去衡量盈利的質素及真實性。
自己組合目前只持有3隻物管股, 分別是之前已評論的越秀服務 (06626) 以及昨天公佈業績的碧桂園服務 (06098)、卓越服務 (06989), 當中業績最好的是越秀服務, 碧桂園服務則符合預期, 而卓越服務低於預期, 不過高派息稍為彌補了業績的不濟。
碧桂園服務業績不算好, 收入只微增3.4%至207億元, 核心盈利倒退10%至26.1億人民幣, 維持不派中期息。業績最大亮點是經營現金流入高達22億人民幣, 是民企物管當中現金流比較好的。業績公佈前後股價上升, 最主要原因是市場對於物管股過度悲觀, 估值已充份反映業績的倒退及母公司爆雷等不利因素。可以想想物管龍頭目前市值只是約320億港元, 而半年核心盈利26億人民幣, 經營現金流22億人民幣, 這種估值在市場氣氛慢慢向好, 疊加利好政策頻出及公司回購預期, 估值修復是大概率的。
至於卓越服務, 中期業績大降45%肯定是不及預期的, 主要原因是非業主增持服務的收入大降62%, 令到相關業務的毛利由去年的1.9億人民幣大幅減少1.1億至今年的約8000萬人民幣, 其次就是整體毛利率由去年的28.4%跌至今年的21.4%。這份業績應該是非常真實反映業務實際情況, 將以前存在的利益輸送及水份去盡, 也因此大家可以確信中期盈利1.7億人民幣是卓越服務核心業務的真實盈利。
雖然盈利大幅下跌45%, 但中期股息只是由去年的每股14.6仙微跌至今年的12.18仙, 派息比率大幅提升至75%, 估計是以高派息彌補業績的不濟。其次, 管理層或許是以高派息去證明其帳面淨現金25億人民幣的真實性。現價預期市盈率約8倍, 預期股息率約10%, 再加上帳面淨現金與目前29億港元的市值相若, 估值足夠便宜的, 希望不會因為這份業績而再度下跌。
近日市場盛傳國內金融機構將會下調存量房貸利率, 有機會在本周末公佈, 如果消息屬實, 對內房是顯著的利好, 亦會惠及物管股, 有機會刺激物管股進一步反彈。
(原文8月30日刊於Patreon平台)
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