初探美的置業 (03990)

剛上市半年的美的置業，上月交出上市後第一份業績，成績不俗。

先說說基本情況：

美的置業在2018年10月上市，招股價17元，上市後總發行股數是11.906億股，大股東何劍鋒先生持有10億股，相當於84%股權，另有基石投資者雅戈爾(600177.SH) 持有6035萬股或5.07%股權及佛山市葉盛投資持有1371萬或1.15%股權，基石投資者設有半年禁售期，目前已沒有禁售限制。如果基石投資者沒有減持的話，則市場流通量只有9.8%股權，市場流通值只有大約25.6億元。

集團剛於上月公佈第一份業績，2018年收入為302億元 (人民幣，下同)，毛利98.54億元，毛利率為32.7%，核心純利32.84億元，純利率接近11%。每股全面攤薄純利是2.76元或3.22港元，全年派發股息每股1.0768元或1.26港元，派息比率約39%，接近公司提供的40%派息指引。

截至2018年底，集團總土地儲備達到4500萬平方米，平均地價為每平方米2,337元，分佈於珠江三角洲經濟區、長江三角洲經濟區、長江中游經濟區、華北地區及中國西南經濟區五大地 區。

集團有息淨負債約230億元，淨負債比率97%，有息負債的加權實際利率低至5.91%，比大部份同業為低，估計是受惠於母公司較高的信貸評級。

集團2018年全年合同銷售額達到790億元，而2016及2017年分別是206及507億元。於業績發佈會上，管理層披露2019年合同銷售目標是1000億元。以上述數據推測，2019年確認的收入將達到500億元，2020年有機會達到800億元，如果純利率保持約11%的話，則未來兩年盈利及派息就非常可觀。

其實以預期的盈利來看，大部份內房股都很便宜，但風險在於比較高的負債比率，一旦銷售放緩，資金回轉減慢，有不少將可能出現資金鏈問題；而當市場暢旺時，內房去貨速度加快，對於高負債擴張的內房是有利的，當年的恒大、融創、新城就是這樣上位的，現在的美的置業，在中型內房股當中是淨負債比率較高的一隻，如果內地持續放寛銀根以催谷經濟及沒有再出台嚴厲的內房調控措施，或許美的置業可以藉此機會超越其它中型內房。

美的置業目前市場流通量只有大約10%左右，而且散戶持貨不多，主要流通貨源在機構投資者手上，有利股價比同業有更佳表現。當然，集團有機會配股集資以減債，基石投資者也有機會減持套現，這是短期風險所在。