一條問題: 假如內地房價跌三成.........

在看問題之前, 先看看今天一宗新聞:

內銀壓力測試 可承受房價跌三成

中央冷卻樓市，對銀行的影響究竟有多大?《中國證券報》引述一份房貸壓力測試的內部報告指，銀行壓力測試分為三種不同的壓力環境進行，分別為：利率上升 27個基點及房價跌一成；利率上升54個基點及房價下跌兩成；及利率上升108個基點及房價下挫三成。

報道引述銀行風險控制部門消息指，在輕度和中度的測試環境下，房價和利率的變動對銀行房地產貸款的品質影響不大，但在重度壓力環境中，個別銀行的貸款不良率雖出現較大幅度的上升，但多數銀行信貸品質惡化程度並未超過警戒水準，仍屬可以控制的範圍之內。

報道指出，民行(01988)對房價下跌的承受力約達四成；工行(01398)及建行(00939)對房價下跌容忍度約35%；交行 (03328)及中行(03988)的承受力則約為三成。但報道引述專家指，是次報告並未包含對整體宏觀經濟的判斷，在一定程度上降低了壓力測試的真實性和可信性，結果偏向樂觀。

另外，報道引述中國社科院結構金融研究室主任副研究員殷劍鋒表示，房貸壓力測試結果不良率屬於正常水平，但不能將銀行對房價下跌的承受能力視為政府調控的目標。

而對外經濟貿易大學金融學院院長丁志傑則指出，以測試結果來看，未來政府調控措施仍會繼續，並預期短期內出現房地產成交量下跌、新增房貸規模萎縮、銀行主營業務利潤下降等情況，但相信這些情況均會在銀行的可承受範圍之內。

2010年6月8日 12: 05

問題: 假如內地房地產市場真的於一年內跌價3成,並於低位持續徘徊2-3年,你覺得內房股或是內銀股所受的衝擊/傷害會較大?


這條問題或者大家沒有興趣在這裡答, 但我很希望大家會認真的思考這問題, 尤其是手上已持有內銀股或內房股或更多的是, 兩者都持有的。

坦白講, 以前讀書時都有讀過money and banking, 但由於對這科興趣不大, 所以讀完之後, 已極速洗腦, 以致現在除了比較PE, PB等門面數據外, 已不知如何去分析銀行業。

大家如果有興趣去深入思考這問題的話, 或者可以再參考以下數據:

"在个人住房贷款中，截至2009年末，11家上市银行个人住房贷款余额接近3.52万亿元，较上一年增加1.09万亿元。

從上市银行对于房地产行业的贷款和个人住房贷款汇总可知，截至2009年末，11家银行的总房贷规模达到了5.08万亿元。其中，房地产行业的贷款约占3成，个人住房贷款约占7成。

另据统计，截至2009年末，11家上市银行的贷款总额为21.00万亿元，这意味着，房贷占11家上市银行总贷款额的24.20%，举足轻重。"

http://bank.emt7.com/jiansheyinhang/3592.aspx

97金融風暴後, 香港樓價急挫, 之後數年無數香港人淪為負資產, 該段時間究竟銀行股, 還是地產股所受到的衝擊較大? 那時自己剛踏足股市, 經常炒賣細價股、窩輪居多, 對此已無印象, 或者如果有經歷過該段時期的資深股民, 可以分享下當時情況, 有助大家鑑古而知今。 另外, 分析此問題, 不只是分析樓價下挫對銀行業的直接影響, 更要分析樓價下跌對整體經濟、社會的影響及其對銀行業所帶來的延伸效應。

這條問題已困惑我一段時間, 尤其是見到大行、財演往往推介買內銀股, 理由是內銀股估值平、風險低、增長高、前景好, 究竟實情是否如此?