內房硬著陸風險增

最近一段時間沒有再提內房板塊, 今晚沒有其它題材寫, 故此更新一下自己對內房近期看法。

我自己一直密切留意今年內房的銷售, 可以用慘不忍睹來形容。

龍頭股:

中國海外(00688) :  二零二二年一月至三月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約人民幣482.80億元， 相應的累計已售樓面面積約2,506,200平方米，分別按年下跌46.0%及43.4%。

華潤置地 (01109): 2022年累計合同銷售金額約 人民幣459.7億元，總合同銷售建築面積約2,465,324平方米，分别按年减少32.2%及34.1%。

龍湖 (00960): 截至二零二二年三月末， 本集團累計實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額人民幣240.7億元, 按年下跌60%。

二線內房:

旭輝(00884): 於 二 零 二 二 年 一 月 至 三 月，本 集 團 累 計 合 同 銷 售（連 合 營 企 業 及 聯 營 公 司 的 合 同 銷 售）金額約人民幣287.4億 元, 按年下跌49%。

新城發展 (01030): 2022年1月至3月累計合同銷售金額約人民幣310.60億元, 按年下跌37%。

越秀地產 (00123): 2022年 1 月 至 3 月，本 公 司 累 計 合 同 銷 售（連 同 合 營 公 司 項 目 的 合 同 銷 售） （「累計合同銷售」）金額約人民幣138.16億 元，同 比 下 降 約45%。

首季度內房形勢不妙, 國內已因城施策, 推行不少刺激樓市措施, 包括放鬆限購/限售、降低首付比例、降低房貸利率等, 向市場傳遞撐樓市的訊號, 可惜仍難阻內房銷售大幅下滑。4月份國內很多大城市疫情緊張, 當中上海首當其衝, 全面封城, 可以想像這個月樓市銷售會斷崖式暴跌, 而且動態清零估計會堅持一段較長時間, 所以封城的規模及頻率只會有增無減, 可能會形成內房螺旋式下行。

其次, 相信大家都有留意最近1、2個月, 很多高收入的科網業從業員被迫"畢業" , 驟然失去穩定的高收入, 兼且行業就業機會大減, 不只令市場購買力也相應大減, 更可能危及現有的樓貸。大家可以搜索一下國內的法拍房新聞, 可以看到近年法拍房數量大增, 原因是越來越多物業斷供, 因此被銀行收回及拍賣。 

內房佔國內GDP比重7%多, 屬於國內的支柱產業, 再加上相關的上下游行業如水泥、鋼鐵、家電等, 整個產業鏈實際佔GDP比重最少有1成多, 故此內房如果硬著陸, 對國內經濟將會是重大打擊。香港在1998-2003年也經歷過樓市硬著陸, 樓價在短短幾年間大跌6、7成, 無數人淪為負資產, 相信部份網友可能親身經歷過, 對樓市泡沫爆破有深刻體會。

國內目前正全員忙於抗疫,  經濟、樓市問題暫時無閒理會, 再加上美國開始收水及加息潮, 中央可以用的刺激樓市彈藥及手段只會越來越少, 也令我越來越擔憂樓市硬著陸的風險。

內房或許要等動態清零的抗疫路線有所調整後才會有轉機, 惟願到時中央仍有能力、有子彈救市。