越秀服務公佈2021年全年業績, 核心盈利3.95億人民幣, 符合預期, 每股派息0.102港元, 現價往績市盈率13倍, 股息率2.5%。對於一間預期未來數年預期仍有顯著增長的輕資產公司而言, 這估值是便宜的, 尤其是公司帳面持有38億人民幣的淨現金, 相當於每股約3港元的淨現金, 實在非常誇張。
公司目前在管面積3890萬平方米, 合約面積5840萬平方米, 目標是上市後3年內將在管面積提升至1億平方米。由於公司持有巨額現金, 所以市場最關心的是併購計劃, 對此管理層回應指去年因大部份收購目標的估值過高, 所以沒有出手, 目前估值已有所回落, 正在接觸的物管公司有3-5間, 但暫時未有確定的收購目標。 目前物管併購屬於買方市場, 故此我相信持有巨資在手的越秀服務, 今年稍後時間極大機會以理想估值買到心頭好, 即管拭目以待。
投資者關心的另一問題是員工股權激勵計劃, 對此管理層指股權激勵計劃進展順利, 很快會落實出台。因為越秀服務是國企關係, 所以員工股權激勵計劃非常重要, 可以將員工與股東利益捆綁。
有分析員詢問管理層是否需要因應目前地產市道冷淡, 導致公司來自非業主增值服務收益減少而下調盈利指引, 管理層指2021年業績整體符合預期, 而且母公司越秀地產(00123) 的增長還不錯, 未來非業主增值服務的收益會隨著母公司的成長而相應提升。管理層沒有正面回應今年盈利指引會否下調, 或者要留意券商之後更新的分析報告, 可以大致推測到盈利指引有沒有變動。如果我沒有記錯, 之前的2022年盈利指引是6.4億人民幣, 如果今年可以達成這指引的話, 現價預期市盈率只有大約8倍。
作為第一間公佈業績的物管股, 我自己是滿意這份成績表, 亦欣賞管理層在公司帳面有大量現金的情況下, 沒有盲目作出高價收購。現在物管板塊吹淡風, 這筆資金的購買力大增, 可以擇肥而噬, 如果運用得宜, 公司未來數年的增長是具備確定性。
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(原文3月4日刊於Patreon平台)
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