昨天投機買入了半注的時代鄰里 (09928) , 主要是賭其關連公司時代中國不會債務違約, 則時代鄰里估值有望提升; 萬一時代中國違約, 時代鄰里因與時代中國沒有股權關係, 所以即使被波及, 也有賣盤概念.......更重要的是大股東最近頻頻增持時代鄰里!
時代鄰里大股東目前持股47.93%, 其同時持有59.23%的時代中國股權, 故此時代鄰里與時代中國並沒有股權關係, 兩者關係是姐妹公司, 由同一大股東控股。雖然沒有股權關係, 但兩間公司有密切的業務關係, 因時代中國開發的樓盤建成後, 都是歸時代鄰里管理, 所以如果時代中國不違約、持續發展, 對時代鄰里是極大的利好。
大股東過往經常增持時代鄰里, 自上市後已有22次的增持紀錄, 累計增持1279萬股; 最近的增持是從2022年1月28日至2月10日, 合共增持418萬股。在民企內房風雨飄搖的時刻, 大股東出手增持物管股, 時代鄰里當屬第一。如此大力增持物管股原因為何? 最直接的想法是時代鄰里估值便宜, 其2021年上半年純利1.53億人民幣, 當下半年盈利相若, 則全年純利可達3億人民幣, 現價預期市盈率約8.5倍, 在民企物管當中排名極低。當然, 如果關連的內房公司債務違約的話, 其業務日後難以有增長, 那目前的估值也說不上便宜, 所以大股東如此落力增持, 是否有信心時代中國不會債務違約?
時代中國近期動作頗多, 包括於1月26日以每股3.4元配售1.177億股新股, 集資約4億港元; 另於1月10日至28日期間合共在市場回購本金4270萬美元的2022年4月到期的美元債。
我參考了兩隻美元債在1月10日至1月28日期間的成交價格, 估計平均回購價格大約65美元, 比帳面價100美元有大約35%的折讓, 故此回購本金4270萬美元的債券, 實際動用的資金可能只需2800萬美元, 通過這操作, 公司無形中賺了一筆。
這次提前回購的美元債涉資甚多, 似乎表明公司無意債務違約, 因為如果要債務違約的話, 就無需要現階段大額回購即將到期的兩隻美元債。在回購後, 目前仍待贖回的2022年4月到期的美元債本金約3.82億美元。 如果成功過到這一關, 時代中國餘下的4筆合供18.5億美元的離岸債, 分別是2024、2025、2026及2027年到期, 即是公司在未來2年時間沒有太大的債務壓力,迎來兩年的喘息期, 或許可以成功渡過這個債務危機。
總結一下, 細注投機買入時代鄰里原因有二: 1. 大股東大力增持, 在物管股當中比較罕見; 2. 關連的內房公司時代中國, 似乎正努力避免債務違約, 對時代鄰里有利。潛在最大風險是時代中國債務違約的話, 雖說與時代鄰里沒有直接關係, 但時代鄰里也會受到牽連。在此情況下, 如果大股東肯賣盤的話, 估計我們仍可以全身而退。最理想情況是時代中國渡過債務危機, 則時代鄰里的估值有較大的修復空間。
(原文2月15日刊於Patreon平台)
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