自己最近一直留意內房債務危機的發展, 除了因為自己已買了少量內房之外, 也因為持股比較多的物管深受內房影響, 還有最重要的是內房產業鏈對國內經濟及股市影響也很大。我們看看上半年國內GDP的組成:
今年上半年國內GDP是53.22億人民幣, 當中房地產業佔3.97億人民幣, 佔比是7.46%; 另外與房地產關連度極高的建築業 (主要是房地產+基建) 佔6.26%, 即是說房地產及直接相關的建築業, 加起來已佔GDP 1成以上, 而這還沒包括其它相關的產業, 例如家電、傢俱等。除此之外, 房地產還影響銀行的貸款、理財產品、信託等金融業務, 亦間接影響消費、內需等, 所以說房地產是國內一大支柱行業, 一旦這行業出現重大的衰退, 對經濟及股市的影響是巨大的, 而目前我自己覺得不論A股或港股, 並未完全反映內房債務危機的深化。
從恒大(03333)點著火頭, 到新力(02103)、花樣年 (01777)、當代置業 (01107)、佳兆業 (01638) 等逐一債務違約及停牌, 受影響的內房的規模越來越大, 債務危機彷似雪球效應, 越滾越大, 下一間違約的會否是股價已大跌的奧園 (03883)、建業 (00832)、甚至世茂 (00813)? 現在市場已是風聲鶴唳, 只要稍有不利傳聞或壞消息傳出, 市場反應劇烈, 先沽為上, 故上周盛傳世茂與陸家嘴信託洽談延長還款期失敗, 消息未獲得確認, 股價已大插。
上周五收市後, 世茂緊急召開電話會議澄清, 有關會議紀錄如下:
會議上有個很誇張的說法: 房地產政策如果仍不轉向, 即使是中國最厲害的開發商 (指民企) 也只可以支持多3個月。我自己覺得這說法肯定是誇大了, 但亦反映了部份事實: 如果政策再不轉向, 大部份民企開發商將會債務違約, 無法正常營運下去, 這可能也包括了世茂在內!
我不知道中央要等內房情況惡化到哪個階段才會出手救市, 但可以肯定的是情況持續下去, 大部份民企開發商都會因周轉不靈而債務違約, 很多民企內房已開始減價賣樓自救, 包括已債務違約的佳兆業, 以至世茂、碧桂園等都在減價加速賣樓套現, 各大城市的樓價已出現下跌趨勢, 最終會否導致內房泡沫的爆破? 大家可能會說國內很多城市已有限跌令, 即是樓價的跌幅不能低於政府設定的限制, 企圖以行政指令阻止樓價下跌, 如此的話, 那民企內房更加難以將存貨套現, 只會令情況惡化。有報導指佳兆業列出市值800億的資產要出售套現, 市場傳聞華潤置業有興趣, 但之後見到有報導指華置已否認了傳聞。在目前市況, 如果國企都不接貨的話, 我實在想不到800億的物業可以如何在短期內套現?
萬科管理層之前說: “整個行業的冬已來，「大家都冷」，首要解決自己過冬問題，救人先保證自己安全。”
剛好上周五見到萬科出通告, 指計劃分拆萬科雲上市。之前物管股估值高昂的時候, 萬科仍不打算分拆萬科雲上市, 但奇怪的是物管股估值大幅回落後, 反而計劃分拆萬科雲上市, 是否萬科也有補充資金的需要? 還是覺得目前物管股估值已跌至合理偏低水平, 故此可以趁此機會集資, 然後進行併購? 希望是後者。
現在民企內房已深陷下跌漩渦, 不只已失去發債能力, 也失去股市集資能力, 可以拯救內房的只有政策的轉向。很多行業人士及機構投資者都深信政策遲早會轉向, 關鍵是要等情況惡化到什麼程度才會有大規模的救市政策出台? 希望中央不會誤判形勢, 重蹈美國政府2008年的覆轍。
市場目前出現系統性風險的機會仍未算高, 但要密切留意, 內房板塊是牽一髮動全身。你很難相信萬一內房泡沫爆破的話, 國內經濟及股市會不受牽連。看看1991年的日本、1998年的香港、2008年的美國, 希望大家對內房板塊給予足夠的重視。
(原文11月8日刊於Patreon平台)
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