卓越商企(06989) IPO短評

卓越商企將於明天開始招股, 並於10月19日上市。現在已大致清楚招股的情況, 所以可以寫篇短評給大家參考。

1. 卓越商企估計為了避開螞蟻金服的關係, 所以凍資期只有4天, 即是10月12日扣錢，10月16日退款, 而傳聞螞蟻金服會10月15日或16日開始招股, 所以兩股不會撞期。如果有機會撞期的, 估計可能是先聲藥業或榮昌生物, 不過現在沒有確定的消息, 所以只能見步行步。

2. 卓越是次集資最多32億港元 (另有15%的超額配售) ，以上限計算, 市值是128億港元 (未計15%超額配售)。根據承銷團預期, 公司明年預期盈利是5.3億人民幣, 所以估值上限是22倍市盈率 (計及超額發售則是23倍市盈率)。

3. 卓越對標的上市同業是金融街服務 (01502), 而卓越估值肯定比金融街服務貴, 因其未來幾年增長會高於金融街服務。

4. 聯席保薦人海通國際招銀國際，往績一般, 但值得留意的是海通過往曾獨自保薦兩隻物管股上市, 包括永升生活服務 (01995)及 時代鄰里 (09928), 雖然兩股都曾破底, 但後來升勢凌厲, 尤其是永生生活服務, 更是行業的大牛股。

5. 是次IPO引入9名基石投資者, 認購合共1.5億美元的股份, 以上限定價計算, 將佔發行量的36%左右，佔比算是顯著。各基石投資者認購款項如下:

騰訊全資附屬公司Tencent Mobility: 4500萬美元

京東全資附屬公司Gorgeous Tulips: 2000萬美元

南方基金管理 : 1700萬美元

雪湖資本: 1700萬美元

3W Fund: 1300萬美元

奧陸資本(蔡金強管理): 1100萬美元

睿遠基金 (陳光明管理) : 1000萬美元

J-Stone (璞石資本, 也是金融街服務的基石投資者): 1000萬美元

Matthews : 7百萬美元

上述基石投資者之中, 騰訊及京東就無需多說, 雪湖資本對上一次做華夏視聽教育(01981)的基石投資者, 一直盛傳與高瓴關係密切; 奧陸資本是蔡金強管理, 市場稱呼他為內房天王, 自立門戶後曾投資多隻內房及物管股, 在這板塊的成績出眾。

6. 卓越在過去數年在管、合約面積、收入及盈利皆高增長，大家可以看看下列的一些重點數據及公司的亮點:

7. 要重點說說的是卓越商企的在管面積當中, 雖然有不少是來自母公司卓越集團提供的物業, 但其本身具備良好的第三方拓展能力, 所以近年第三方物業的佔比已高於來自母公司物業的佔比。

 截 至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越集團開發的物業分別 佔在管總面積的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%；同期，第三方物業開發商開發的物業 分別佔在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。 

 

8. 卓越商企目前第三方客戶包括華為、百度、阿里巴巴、騰訊 以至京東等, 十大互聯網企業中, 有9家是卓越的客戶,  反映卓越具備良好的品牌聲譽。   

9. 有別於其它已上市的物管股, 卓越商企應該是少數母公司沒有上市的物管, 這會否是賣點?

最後, 我自己其實覺得卓越上市估值並不便宜, 尤其是物管股最近退潮, 估值普遍有所回落, 而現在卓越以這估值上市, 短期上升空間可能有限, 或許要長線持有, 才可以獲得較理想收益。由於不會期望上市後短期內就錄得巨得升幅, 而且暫時同期沒有其它IPO分薄資金, 所以大家在考慮動用孖展認購時, 要考慮到萬一公開發售反應熱烈、以至預期中籤率極低的話, 那麼該如何認購及認購多少才是最理想、最具值博率?

引伸閱讀:

 卓越商企冲击IPO，“地产刘强东”的家族期待  (一篇唱淡卓越商企的文章, 也是值得參考)

(本文10月6日刊於Patreon平台)

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