2017年11月6日 星期一

從鎮科集團(00859)的合理賣盤價談物業的入帳方式



今日見到報章有一專欄寫鎮科集團如賣殼的話,估值可達到33億元,茲引用其計算方法如下:

現時鎮科集團仍擁有的物業,主要是在銅鑼灣的核心地帶渣甸街,包括了渣甸中心,以及在渣甸街38號、41號、57號的地舖,扣除公司最近把貝沙灣南灣12號的洋房出售及在今年7月,公司宣布出售商業樓宇「駱克駅」,售價是9.65億,是公司內第二高價值的重要生財資產。餘下的物業在年報上的估值約19億元,欠債則是8.8億元,現金約4.8億。 
一如大部分擁有優質物業的上市公司,物業價值通常都被低估了,因此我估計物業的市值大約可值30億元,再加上殼價7億元,這即是說,它的資產淨值該可達到33億元左右。

根據最新報表,鎮科集團持有的餘下物業帳面確實是有19億元:



作為持有鎮科集團的小股東,也是既得利益者,我都很希望賣盤作價可以達到33億元的好價,但實際上該文章作者的計算及假設存在重大問題,大家知道原因嗎?


又以利福中國(02136)為例,其帳面資產淨值只有約90億人民幣,或大約每股帳面資產淨值約6.7港元,但我判斷實際上其每股資產淨值應該超過10港元。



兩間公司都持有物業,但為何我會認為利福中國的物業價值遠低於其市場價值,而鎮科持有的物業並沒有低估?大家可以留意兩間公司對於物業的入帳方式是否一樣,看看哪間已反映目前的市場價值,哪間是以歷史成本價值入帳。

我相信這個問題可能困擾不少網友,事關有些上市公司出售廠房物業的時候,可以獲取鉅額盈利,但有些上市公司出售持有的投資物業時,只是獲取微利、甚至只是持平出售,有如此大的分別,相信令很多網友大惑不解。

看看有沒有會計專業人士可以撥冗為網友們解惑。


334 則留言:

  1. 2136 PPE 以成本入帳,859 INVESTMENT PROPERTY以市價入帳

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    1. 有部分公司之自用物業以公允值入帳,而投資物業以成本入帳,要看該公司之會計政策。

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    2. 劉兄我知,不過就2間公司而言會許計政策如此

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    3. 咁我想請教下,是否無一個標準的會計政策,任由公司自己定?

      自用的急套現都會賣,本來賣的唔啱價又自用住先。

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    4. 香港會計準則要求投資物業每年也要評估市值入帳

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    5. 我唔算好熟會計, 但我的理解是:

      1. 物業以什麼形式入帳, 要看用途, 如是自用, 通常是以物業、廠房、設備(PPE) 入帳, 而以PPE入帳, 不需要每年進行估值重估, 但要每年提取折舊。因為這原因, 2136現在在東北有兩個物業空置待售,理論上應該從PPE轉為投資物業(IP) 用途。如果核數師同意轉入帳形式的話, 那這兩個物業每年的幾千萬元折舊可以省了。

      2. 以投資物業(IP)入帳的, 不需提取折舊,但需要每年重估估值。

      所以859的物業以投資物業入帳, 基本上每年都重估估值, mark to market, 帳面價值是差不多反映了物業的實際價值,也因此持有的19億物業, 不可能值30億的, 這點也可以從之前出售的另一物業反映到, 作價和帳面值一樣, 都是9億多。

      859如果賣盤的話, 我相信整體作價應該是25-26億左右。

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  2. 售價是9.65億.但報表已經是9.62

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  3. 自用物業大部分以成本入帳,投資物業則以公允值入帳。因此,鎮科投資物業如以公允值入帳,根本不能將19億變成30億。

    不過,也不一定係咁嘅。舉個例,中環中心402億作價,比2017年6月高145億,唔通寫字樓3個月升咗50%?定係長實6月中期估低咗?其實仲有一樣野叫估值假設。

    以長實為例,大部分收租物業以租金收入作估值,一般因為租值只有2%,估值一般比直接比較法低。

    但買家其實唔一定用呢個假設,可以用直接比較法,即如果拆售去估值,因此402億係相信係以拆售作假設,如果唔係個江湖傳聞新買家拆售點飛出黎?

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  4. 利福中國估值低有些原因,利福中國主席劉生同官司纏身的前特首有交往,交情多深不知道,只知幾年前在馬交春茗晚宴上同坐一圍枱合照,可能會對劉主席帶來負面影響,加上劉主席兩兄弟以往名聲一向不太好,有可能集團不想重估物業,可低價慢慢收集,或者等私有化。

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  5. 作者已經移除這則留言。

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    1. 師兄 中銀大約9點半先有資料更新

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    2. thx,第一次孖,驚做漏左野

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    3. 師兄你孖幾中1? 我中銀乜都無...

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    4. 孖200手中1都好正常, Digi兄請先理解下前文後理再查問人地狀態啦

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    5. 有無師兄知道經中銀抽,D錢係咪今日會收得返

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    6. 如果200股,1手100股,即2手中1手也太厲害了吧,所以我才估200手

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    7. 是200手吧!200股做不到孖展吧!

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    8. 要孖200股, 仲難過中200手 haha

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    9. 上面回應睇到我自然都亂埋, Digi話"200手 ,瞓醒未"我諗佢未必係講我孖200手,
      應該係想打200"股"? 然後大螺絲話1手100股 , 搞到我一刻懷疑自己係中1定2,
      哈哈

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    10. 有無人係hsbc抽,可以點查結果,個介面好難用

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    11. 哈哈,真係多趣事,有些舊網友跟咗偉哥咁耐,連最基本的毎手幾多股?每股招股價幾多?都仲未撹清楚。新網友都话情有可原啫

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    12. Sorry,我以為有人未瞓醒說自己中了200手。

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    13. 首先一手係200股其次200手其實好少,孖展200手其實都係20萬之嘛.我都孖100手中200股即一手啦.

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    14. 搞錯左,睇返係1手200股。我單抽1手唔中

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  6. 頂,3張人頭飛每注抽10000股都可以一手都唔中。好黑仔

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  7. 兩張飛一個都唔中…上網睇有人抽1中1,吹脹

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    1. 我用一通抽20,000股,不用看也知,嘻嘻

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    2. 朋友抽2萬股中左1手

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    3. 邊個買二萬股可以有兩手先?

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    4. 抽唔中唔係問題,但佢幾時先肯俾返D錢我,睇住期指係咁挾升,無錢追貨呀~~T_T

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    1. 如果閱文的錢返嚟而一通還有得借的話,跟偉哥一張A尾抽易鑫,3%就3%啦

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  10. 唉, 755一開都升120%, 這個機會幾時到我手中的股仔

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  11. 開市後搶到一注558@0.9。

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    1. 看盈喜通告, 沒有特殊收益, 半年應佔溢利大幅增加至不少於1.2億港元,主要由於集團的銷售收入增加及有效成本控制。

      目前市值才10.2億元,但今早仍見有不少大手沽盤, 真奇怪。

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    2. 0.9跟左。偉哥有無目標價?

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    3. 可能二股东那边卖。之前大股东0.8买了一批后,二股东好像还有剩余

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    4. 777大清早的我想噴你,上次被你诅咒后就沒進展過,10万股141就這樣沒了😵😵😵
      595$0.74沽了

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    5. 因我未入到啊, 等埋我先開車吧, 嗚

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    6. 呢隻N年以前玩過個陣係兩蚊...當年同838,57一齊炒的

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    7. 買多注558@0.91。

      唔知乜事咁多大手沽盤, 但都想博一博。

      已經用到孖展, 因為閱文的資金返來後要再認購易鑫,而170凍結的資金要15號先返到來。

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    8. 偉哥多年來買實股第一次見你用孖展?

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    9. 無辦法, 實際上淨現金水平接近18-19%, 但綁住係170及閱文/易鑫等新股度, 要月中先free到出來,唯有用住孖展頂住先。

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    1. 又比你賭勝一次.你真的很敢賭。。。。

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    2. 1768兄, 趁依家牛2-3, 日日/隔日day trade,好少出事的!!

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    3. 我35.9, 等跌穿35再入返 hehe

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    4. 下 咁快食 我重諗住坐耐少少

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    1. 個勢咁好,今早炒左一轉期子好倉。

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    2. 希望今天大市成交可打至1200億樓上.

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    3. 今日終於正式升破左28600,三萬點指日可待。

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    4. 802想上返五毫樓上玩.

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    5. 777,今天收錢的是你至愛的青兒呀,3333爆升中

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    6. 自從佢上次叫我買隻暴跌8字頭股票之後, 我已經移情別戀去靚女May姐度

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  14. 1717 回左唔少
    唔知大家有冇入貨呢?

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  15. 8077,昨日震穿0.55,今日又變身。

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  16. 581次次高開都見頂,睇黎6蚊好快穿!

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    1. 581又反高潮...今朝開市仲入左細注tim

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    2. 呢個業績冇理由會跌, 明顯係大戶又要震倉迫你走...

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    1. 本來限產應該推高鋼價,
      但自從唐山限產後,
      鋼價動也𣎴動平穩發展,
      如果你單純計算581公布限產量x3800$
      大約賺少左25億左右。當然實施無咁多
      但是的確係比較弱勢
      最少我一定唔覺得第四季度會好過第三季度
      如果第三係23億
      第四扣除限產,我估12/13億吧?
      不過,我就算當佢賺5億
      半年28億已經比之前18億多左好多
      更何況我唔覺得2018鋼鐵會下跌
      所以現在愈低愈吸
      我自己最想係近5$吸

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    2. 哈哈, 5元邊買, 幾次抄底都賺到錢。

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    1. 我認識的人有優先認購權的, 我都叫他們大手認購, 有機會中很多, 可惜應該不是很多人聽我的意見。

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    2. 姐係只要有700就可以優先認購抽?

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    3. 如果有1手700玩藍表會唔會有1手閱文?

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    4. Re: whitesauce, 不會,但可額外認購

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    5. 10/17持有一股700可以了。
      申請認購超額預留股份的,只有218人。

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    6. 我朋友用藍表超額認購了19000股, 等結果中。

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    7. http://www.iporesults.hkex.com.hk/listedco/listconews/sehk/2017/1107/00772_3131750/C102.PDF, page10
      抽10000?, 中6800

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    8. 姐係持有700就可以用藍表,但無乜人識依招

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    9. 要最少1256股的騰訊, 才有資格用優先認購權認購1股772, 另外可以申請超額認購。

      我個朋友可以認購10多股的772, 另外超額認購至19000股,等緊結果。

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    10. 之前有網友在這裡問過我, 我都有公開講要行使超額認購權, 大手認購, 博其他人不認購, 可以中好多。

      只是我自己冇騰訊, 沒有這優先認購權, 所以只能建議其他朋友用這策略。

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    11. 如果用藍表入飛申請超額可唔可以經證券行做孖展?

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    12. 我missed左個deadline認購唔切

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    13. "超額認購權" 不用持有1256股,1股也可以了。

      其實有無人知點解"優先認購權"定1256?
      因為700共有9,498,880,686股, 772得5%優先認購股7,568,600。除一除就知道了。

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    14. 噢, 我都誤會左, 以為要夠1股的優先認購權才可以超額申請。

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    15. 合資格騰訊股東於記錄日期持有少於1,256股騰訊股份不會享有預留股份的保證配額,
      但將有權通過申請超額預留股份參與優先發售。
      招股書page 409

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  19. 3688都幾有性格,人升佢跌!

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  20. 700@388,再沽1注,今次只用了3日就升多$20,可能因為772明天上市罷。

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    1. 哈! 可否有朝一日 388 @ $700?

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    2. 應該預期明天772大幅高開,作為大股東自然水漲船高。

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    3. 唉 咁都冇諗到 應該上星期買700

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  21. 0.54再買多一注橙
    根據組合平均性,我不打算再增持了。。

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  22. 恒生ipo什麼時候會有結果?

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  23. 732,除非唔炒,一炒都是勁大陽觸。

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  24. 今日個市升3百幾點, 但股仔點晒穴, 表現仲衰過昨日跌幾百點時。

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    1. 唉,都係中咗災不過係升災。

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    2. 可能資金有d走左去易車,有d走左去玩市場股,仲有大部分卡住閱文,同留彈藥炒閱文。我自己咁唸,閱文假如一上市30%以上,追??我只係知道,如果ㄧ開始用母公司股票優先權認購,計回現在升上去差額,佢地全部賺大錢,接近0成本有一手閱文。。。。

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  25. 今日大家會點玩閱文? 死渣,等佢變另一隻QQ ?
    掌閱科技再升到63了, 足足20倍, 閱文可吾可以升一倍呢.

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    1. 我估今年底前應該有一倍升幅。

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    2. 我是有個打算長揸的。反正中得唔會多,睇下會唔會坐幾年從個10倍股出黎。

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    3. 咁偉哥咪可以暗盤大手增持?

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    4. 如果升少過30%我打算買D 坐下, 我估一星期就已經升100%了. 留部份長渣.
      呢兩年無新經濟股係手好似好蝕章,QQ 真係越升越有,太保守好似吾得.

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    5. 升少過30%應該要all in 哈哈

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    6. 偉哥抽成點? 我兩張A尾各中2,唉呀, 中唔到3

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    7. 未收到通知, 兩張A尾, 看看有沒有機會中到bonus的2手。

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    8. 我都A尾只中2手 但有朋友用20萬抽都中三手

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  26. 偉哥會唔會抽其他ipo?eg8376.1975.?

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    1. 只是認購左兩隻邪股, 1720及1706。1706超額15倍, 剛好要回撥, 禍福難料, 如果不用回撥的話, 我是很有信心的, 要回撥就信心細左好多。

      1720是零消息, 希望是少人認購。

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  27. 772我抽唔中,祝抽中嘅網友賺多d

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    1. 一手黨,一通中咗一手!!!番本的日子黎啦!

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    2. 除左講恭喜都唔知講咩好...望見自己20手中0

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    3. 今次有運$10抵比啦


      唔知會唔會升一倍呢!

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    4. 恭喜你,變紅底股可能要等多幾日

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  28. 一通抽閱文15手中一。用一通既朋友可睇HKEX黃表,IS加戶口頭七位數字。輝記就暫時未搵到...

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    1. 咁樣可以睇到,長知識!

      我都係用一通

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    2. 一通會點通知中唔中722

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    3. 我用中銀黄表,睇唔刭。冇。

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    4. 一通已經回返錢,你對下個數就知有冇中,我抽9手抽唔中:(

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    5. 打去一通問啦~冇理由。同埋上面有人教係中央結算輸入is+戶口頭七個號碼一樣睇到

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  29. 抽70000股,唔好彩做左得200股果堆

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    1. 好忐忑呀,我用左HSBC同耀才各抽10000,仲未搵到結果

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    2. 耀才仲未有結果, 打去分行又冇人聽 ~.~

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    3. 打多D去啦,耀才正PK,孖展戶口貨值3球,淨資產超1球, 有時個巿跌一跌,欠1,2000蚊,返工時間係咁打黎叫我入錢, IPO分配結果就到下午都未有

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  31. 中一手閱文,多謝偉哥叫我打去問🙇🙇🙇

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  32. 我同屋企人,4人各係boc孖每人50手,得1人中1手。2份1機會都難中。(*'へ'*)。

    141 thanks wai gor*\(^o^)/*

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  33. 在HSBC申請10000股中一手, thanks wai gor

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  34. 早上排隊558@ 0.91, 估唔到上午收市前可入到!
    (◔.̮◔)呵呵

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  35. 1170上周五出左個盈警後, 股價昨日都仲頂住, 今日先跌多D, 真奇怪。

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  36. 偉哥手上有那些高增長股?

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    1. 哈哈,數來數去, 好似得一隻閱文。

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  37. 亨得利不如改名叫撚得利或者衰得利啦, 咁耐都唔肯爆升!!!

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    1. 衰得你 笑左... 偉哥都話左呢隻要等 你咁冇耐性 呢隻唔啱你玩

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    2. 我唔明, 唔通呀亨生自己唔怕錯過左今次牛市? 無理由等到熊市才升吧...

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    3. 因為我may姐末開始抄起,開笑。777心情好先有好運行。

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    4. 原來偉哥講個位大莊大大 真係靚靚 May姐你 ლ(❛◡❛✿)ლ 請你幫手快d炒起佢啦! 我一家十口無飯食啦 (ノД`)
      今日唔算太好, 只中得1918
      但就衰左755+577, 仲有隻558未買到

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    1. 要追既話應該係今日暗盤追好d,聽日先追有D遲
      如果你聽日先追不如抽下易鑫

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  39. 2張飛
    一張10手,一張5手

    一手都唔中/.\

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  40. 每一張中一至二手閱文😁

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