綠城服務 (02869) 入股中奧到家 (01538)

這篇文章主要說說兩間公司的一些事件及時間序, 而相信中奧到家近日的大升, 或許與此有關。 不過中奧到家股價最近一月已升了兩倍多, 所以不論現在有貨在手、還是有意高追的，都必需慎防股價高位回落的風險。 

先說說綠城服務:

1. 自2016年6月上市以來，需予披露的收購有四宗，當中只有2016年8月的交易是直接收購物管公司：

 有關完成收購浙江浙元物業管理有限公司 40%權益   

其餘三宗收購都不是物管公司, 分別是：

 收購浙江藍頌供應鏈管理有限公司股權  

 關連交易 收購杭州綠城空調設備維護服務有限公司  

 有關收購目標公司股權之 須予披露交易  ( 收購Montessori Academy 附屬公司) 

有別於其它物管公司，會通過併購去加速業務發展, 但綠城服務過往一直強調靠內生增長，不打算進行併購: 

绿城服务：并购不适合公司发展 

文章中提及:

 对于绿城服务而言，完全不涉及收购也是不现实的，吴志华显然希望投资者看到的是“有情怀”的绿城服务：“另外一方面，我们会做一些服务能力上的收购，我们的收购并不是为了扩大规模，更多的是为了增加我们能力。” 

這說法和之前落實的併購吻合，只有一宗是擴大規模，其它三宗都是增強物管能力。

2. 近期很多物管股進行配股集資，有不少是上市1年就配股集資，但綠城服務算是奇葩，自2016年6月上市以來，到2019年12月底才配售1.4億新股集資10億元，並引入龍湖集團(00960) 成為公司第三大股東，而當時配股集資的目的是：

董事認為，訂立框架協議及可能認購事項（ 倘落實 ）將擴大本公司的股東基礎並提 高股份流通量，亦將為本公司發展所需的科技能力建設及核心服務的培育等提供 更充足的資金支持。 

到2020年4月, 公司再度配售1.55億股新股，集資13億港元，集資理由及用途仍是:

 董事認為，訂立認購事項將擴大本公司的股東基礎並提高股份流通量，亦將為本 公 司 發 展 所 需 的 科 技 能 力 建 設 及 核 心 服 務 的 培 育 等 提 供 更 充 足 的 資 金 支 持 。 

這集資的理由及用途，與2019年12 月的基本上一樣，隻字不提併購。

然後到2020年6月3日，公司再度配股集資，這次是2.67億股新股，集資約27億港元。然而，這次的集資目的與之前兩次有明顯的變化：

 本公司擬將該等所得款項淨額用作未來潛在的併購、戰略投資、營運資金及一般 用途。 

這是綠城服務上市後首次言明配股集資是為了潛在的併購、戰略投資！

這次配股在6月10日完成，後續動作是：

2020年6月14日: 中奧到家宣佈向綠城服務配售約3700萬股新股，每股作價0.98元，涉資約3600萬元，配售於6月19日完成，綠城服務持有4.32% 中奧到家股權。

2020年6月23日:  綠城服務宣佈向中奧到家的第二及第三大股東收購合共1.226億股，每股作價1.8元，涉及資金2.21億港元。於完成收購後，綠城服務將持有中奧到家共1.5957億股，相當於中奧到家18.67%股權，涉及總資金約2.57億港元，成為中奧到家第二大股東，也有權委任兩名非執行董事進入中奧到家的董事局。

說了綠城服務的動作，那中奧到家除了配售4.32%新股予綠城服務外，還有什麼動作? 太遠的不說, 就說最近兩個月：

2020年4月29日:  有關出售 出售公司的 須予披露及關連交易 

 出售公司為於中國成立的有限公司，主要從事園林景觀設計及建設。 

 本公司為投資控股公司。本集團主要於中國從事提供物業管理服務及物業管理諮 詢服務。 本 公 司 管 理層 不 時 檢 討 出 售 公 司 的表 現 及 其 業 務 前 景 。董 事 會（ 包 括全 體 獨 立 非 執 行 董 事 ）認 為 出 售 事 項 可 為 本 集 團 提 供 重 新 分 配 資 源 及 加 強 其 現 金 狀 況 的 良 機。 

這宗出售只是套現730萬人民幣，而且作價非常便宜，實在是奇怪的舉動。

2020年5月8日:  須予披露交易  

 目標公司為於中國成立的有限公司，主要從事提供清潔服務、綠化服務及保養及 室外牆壁清潔。  

收購目標公司51%股權，涉資4000萬人民幣，即是目標公司作價約8000萬人民幣，而其溢利保証是2020年及2021年盈利不少於680萬及820萬人民幣。

上述兩單交易都是比較奇怪, 前者剝離非核心業務，但作價便宜; 後者買入的業務是與物管有關, 但為何這時候進行收購? 與綠城服務入股成為第二大股東有沒有關係?

我們再看看中奧上市後在管面積及合約面積的變動:

在管面積CAGR 只有10%的增長, 而合約面積CAGR更只有6%，反映其沒有內房母公司的支持，兼且沒有強大的第三方外拓能力，業務是停滯不前， 所以之前市場只給予數倍PE的估值，一直不受市場喜愛。 。

綠城服務目前市值305億港元，在管物業面積2.12億平方米，收入85.8億人民幣，盈利4.77億人民幣，現價市盈率50倍，市帳率8.6倍。

中奧到家目前市值15億港元，在管物業面積約6500萬平方米，收入15億人民幣，純利1.08億人民幣，現價市盈率12.6倍，市帳率1.89倍。其於2014年底上市，上市價每股1.88元，當年集資約3億元。

究竟行業的名牌綠城服務入股中奧到家，是到此止步，成為中奧到家的策略投資者及第二大股東，還是會有進一步行動，繼續增持股權，成為中奧到家的大股東, 甚至以自願要約形式私有化中奧到家，100%控股中奧到家?  綠城服務配股集資的27億港元，目前入股中奧到家只花去2.57億港元, 餘下資金會有何用途?  會有其它的收購目標, 還是只聚焦中奧到家?

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