偉哥投資手札: 內房之選 - 湯臣集團 (0258)

2010年5月7日星期五

內房之選 - 湯臣集團 (0258)

近來, 中央政府接二連三推出嚴厲的壓抑房地產措施, 內房股因而飽受沽壓, 普遍錄得顯著跌幅。雖然調整顯著, 投資者對內房股的興趣仍然不大, 因為:

1. 擔心內地樓市會有較大幅度調整, 影響內房股盈利;

2, 中央加強融資監管,令內房股資金鏈收緊, 限制其發展;

3. 很多內房股之前看好後市, 因而囤積大量土地。由於中央禁止土地空置, 故此很多內房股不惜發行高息債券去集資作土地建設之用。此舉將加重內房股的利息負擔, 蠶食盈利。

但內房股也不是全部面臨上述問題, 今次分析的湯臣集團(0258)是例外者之一。

湯臣集團於4月13日公佈全年業績, 業績未符合普遍"預期", 加上中央推出一連串壓抑房地產措施, 因此其股價由公佈業績前最高的3.85一直下跌, 跌至今日最低2.9, 調整幅度高達25%, 比其餘內房股不遑多讓, 但實際上該股的業績是否真的差過預期? 其是否與其它內房股一樣面臨窒境? 我自己不認同。

先講業績。帳面上, 上個財政年度大賺13.9億, 每股盈利1.04元。表面上是非常之好, 但當中有高達29.5億元的物業重估收益, 如果撇除此收益, 其除稅前經營溢利只得3.3億, 大幅少於預期, 原因是有高達17億元的物業預售收益未能趕及於該年度確認入帳。該17億元預售款項預計將於本年度確認入帳, 以過往其約5成的經營溢利率計算, 將於2010年提供約8.5億元的除稅前溢利,即本年度的盈利已有保障。

再看其財務狀況。截至09年底, 其持有淨現金約24億元, 相等於每股淨現金約1.8元。此寬裕的財務狀況與其它內房股普遍資金緊張大相逕庭,相信讓同行艷羨不已。資產淨值每股6.9元, 目前股價3.04元比資產淨值大幅折讓超過5成！此等數據相比其它內房股, 是極具吸引力的。

湯臣集團廣為人熟識的, 是其開發的上海物業 -- 有"中國第一豪宅"之稱的湯臣一品。其於2005年開售時, 叫價高達11萬元/平方米, 比當時的豪宅價格高出許多, 因而引起普羅大眾的注意。其後, 該樓盤一直成為中國豪宅的象徵, 亦奠定湯臣集團的形象與地位。時至今日, 湯臣一品仍是集團的主力盈利來源之一。但除了湯臣一品之外, 集團目前可供銷售的物業所餘無幾, 土地儲備亦不多, 因此近來中央政府大力打擊、壓抑房地產炒賣活動, 消除泡沫, 對現金儲備充裕、但土地儲備較少的湯臣集團而言, 是一大機遇, 可藉此以較低價格增加土地儲備, 為將來的發展作好準備。

湯臣集團將派發0.135的特別息, 並於5月31日除淨。以此計算, 現價息率4.4厘, 在內房股當中, 算不俗。集團大股東由09年中至今, 曾多番增持合共1800萬股, 作價由最低的2.57, 至最高的3.42, 現價3.04剛介乎其中間, 已現中長線投資的吸引力。