2018年2月1日 星期四

事件驅動 之 瑞安房地產 (00272) 的潛在私有化



今日明報財經版報導:

羅康瑞傳計劃 私有化瑞房

【明報專訊】根據Debtwire報道指,瑞安房地產(0272)主席羅康瑞正與多家銀行商討尋求融資,為潛在的私有化計劃作出準備。據消息稱,在羅康瑞落實提出私有化瑞房前,他最少需要取得30億美元(約234億港元)融資,才足夠應付私有化行動所需。但是據理解,羅氏在尋求與銀行融資方面的討論進度緩慢。



因應上述報導,瑞房今日中午發了一則澄清通告,通告中提到:

本公司與羅先生澄清有關媒體報導的內容,並獲羅先生通知,彼現正與銀行商討尋求融 資,並不時檢視有關其於本公司的權益的方案,包括尋求收購其於本公司的全部已發行 股本的可行性。惟仍未有明確計劃、未有為任何方案簽訂協議以及仍未有任何明確建議 提交本公司。現時未有任何確定的提議達成,或如達成,該提議的條件將會如何。


上述通告與其說是澄清,倒不如說是大股東羅先生承認明報的報導確有其事,他確實是在尋求融資去進行私有化。

按明報的報導,尋求融資的金額高達30億美元(約234億港元),而瑞房獨立股東持股只有約42.7%或34.4億股,即使再加上可換股債可能轉換的5.87億股,獨立股東持股最多就40.27億股,故此234億港元的融資如果全用作收購獨立股東持股的話,每股作價將高達5.8元,這明顯不合理的,也因此相信30億美元的融資除了部份用作私有化之外,還有部份相信是用作因落實私有化而要提前償還的貸款或票據。

那合理作價是多少呢?根據瑞房2017年中期報表,其帳面資產淨值是380億人民幣,加上其後兩宗資產出售帶來的淨收益約7億人民幣,即目前帳面資產淨值約490億港元。至於其按市值計算的資產淨值會否高於490億港元?我相信機會甚高,因為近年其出售資產多數錄得收益,反映其資產的帳面價值應是低於市場價值的。不過我自己網上稍為搜索,發覺券商的報告並不多,故此不知券商評估的瑞房資產淨值是多少,故以保守計就按瑞房的帳面資產淨值作為實際的市場價值去計算私有化作價。

近年具參考價值的內房私有化個案,當數新世界中國(00917),而新世界中國當年的私有化作價是比較經調整的資產淨值有30%的折讓,即是按0.7倍市帳率的估值私有化。如果瑞房也按0.7倍PB的估值進行私有化的話,則每股作價會高達4.25元,比今天收市價有56%的溢價;如果羅先生再吝嗇一些,只以0.6倍PB進行私有化的話,則每股作價是3.64元,也比今天收市價有34%的溢價。

看公司近年的作為,包括不斷出售資產套現及提前償還債項,加上出售資產、物業及租金收益等,似乎瑞房目前估值算是偏低,大股東是有趁估值低進行私有化的動機。目前這潛在私有化有三大不確定因素:

1. 大股東能否成功尋求所需的融資去進行私有化;

2. 如進行私有化的話,作價未明朗;

3. 時間上存在重大的不確定性。

因為上述的風險因素,所以即使自己計算過一旦落實私有化的話,潛在上升空間頗大,但也只是先買一小注觀望,如情況更明朗的話才考慮加注。




237 則留言:

  1. 第三次的選股比賽將於今晚截止,如網友欲參賽的話,請把握最後的數小時報名參賽。

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    1. 選股比賽報名時間已過, 所以如沒報名參賽的, 請等待下次機會。

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  2. 我諗融資起碼都要兩三個月去準備paper work 同drawdown過程 可以再等市場消化完消息再等位入 偉哥先落細注是明智之舉

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  3. 另外我認為859完GO有機會向下調
    以偉哥推算會收到85-90%貨嚟計
    可能要收乾到街貨得返7-8%左右先開始炒上

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    1. 同意,859我認為近期可下跌至2.2 2.1水平,收乾水後應可抄上,

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    2. 近來有很多股都很吸引,真的多多錢都不夠分配

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    3. 市在高位但現金仍然無乜

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    4. 個市好似跌不下市底似强,一隻700大户已隨心所欲,令人沒有危机感而加大入市,還是揸現金多些好。

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    5. 個市感覺到係引人去買,再下跌的一種感覺。。。

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  4. 昨日,1132 偉哥話百裕排了2M @0.60買盤,當時合共有近4M買盤,我跟者也排20K。3.59PM接到訊息竟然成交了,看了@0.60全日只成交1,2M @0.60,豈不是我前面的抽走很多買盤呢?

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  5. 請問偉哥,3688,1月底你等待的事出現了嗎?

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    1. 當要等待的事件出現了會有通告的, 留意通告就得。

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  6. 3333 無事啦!! 青兒隻牛又收錢

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  7. 錯誤的換馬, 用66.X的0006換2.2X的0215, 帳目上損失5%。

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    1. 李家近來不缺錢,特別息憧憬大減

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  8. 金卫医疗集团(00801-HK)停牌,以待公司发出有关一项可能非常重大收购事项之公布。

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  9. 使唔使呀? 參賽啫,隻大新收市就頂高十幾格? 真屈機。

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    1. 無買呀,因為一向持有。不過計起點那價先頂高,唔屈機咩?

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  10. 隻1560發盈喜, 有無師兄買? 競價追了少少

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    1. 我知7兄唔會介意,
      我真係笑死左

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    2. 一早輸錢其實好傷, 呢隻我睇了好耐, 昨天見大成交掃上, 想博一博, 結果衰左, 暫時hold住先算了 >,,<

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    3. 7兄,你嘅投資策略會唔會太衝動......

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    4. 是... 不過我相信應該會升返的, 現在只好等了... 今早打擊好重...

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    5. 其實佢已經係停牌個日已經抽升,同埋又無咩利好因素可以繼續升上去。
      所以7兄以後唔好以為盈喜就衝啊 :)

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    6. 下次唔敢了, 真係想唔通點解大成交上升出埋盈喜都可以大跌.
      呢隻應該無乜散戶玩, 咁尋日莊家用錢炒上都輸錢吧... 剛又想到, 可能個莊成本低, 依家個價出貨都有著數, 就係等我呢d傻仔以為有筍野沖埋去 >,,<

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    7. 呢隻我冇睇開,但見現價遠高於10天平均值,已經預先炒上。

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    8. 愈窮愈見鬼, 1.05..... 隻3333又跌穿我買入價, 我都係早場休息算

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  11. 777兄好想知你咁樣炒來炒去上年有幾多成回報?

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    1. 我上年係負數, 到現在仍輸2x%

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    2. 七兄恆指上年升萬点,你仍負数.要改変䇿略啦。

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    3. 我覺得7兄當股市係樂園,佢係好enjoy出出入入.目的未必係嬴錢,just for fun.哈哈
      倒不如減少炒賣,搵個岩自己賺錢方法.出出入入幫證券行打工,而家更加搵吾到大錢.

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    4. 其實算好左的, 上年輸成約40%, 今年開波輸少了. 我已經清了好多垃圾, 我博命trade就係想趁今次牛市追返接近平手都好. 睇來真係buy and hold算了 >,,<

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    5. 7兄,投資第一堂係要坐,唔係炒

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    6. 多謝各位師兄賜教, 最近係急了些, 因為想趁好市追返 >,,< 又見各位同青兒都係講緊賺錢, 自己更加覺得好屎...

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    7. 我隻股王牛尋日晏畫唔記得出,今朝>__<...

      7兄,我好明白出出入入既快感XD其實我都係咁,如果你鍾意咁樣當然無問題,我就本少,輸輸下唔對路,今年減少左好多出入,主要係新股度搵到食,正股都係輸多贏少,不過好多係跟偉哥,個心都定D。一月拉勻有賺,算係唔錯。

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    8. Terry兄, 是的, 我也好享受個種刺激感, 但同時又想賺快錢, 因真係唔知個市仲可以好幾耐, 好急想追平 >,,< 但好似都係來來回回又輸多左dd

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    9. 7兄不如試下分大細倉,大既重心,細既炒,可能會適合你,定力唔夠既,分2個acc,等你調錢麻煩唔會咁易攪埋一堆😁

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  12. 買了大注茂业国际(848), 扣非後只有4pe, 有力長升

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    1. 不是PE10 嗎?
      市值除淨利潤?

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    1. 穿左羊水,流血不止

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    2. go係2/2截?宜家買,D券商截晒止收GO未?

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    3. 2.3加注咗 無風險套利
      最低位入唔現

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    4. 仲有無風險套利?? 除非券商未截啦

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    5. 接納要約之最後日期及時間以及截止日期(附註2).............. 二零一八年二月二日(星期五) 下午四時正

      其實我想知,如果全購價2.42,但依家2.3,係咪已經無辦法接受要約?
      但其實如果要約價2.42,為何還會下跌?

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    6. 偉哥話券商會提早一至兩日完
      好彩入得小注 當拉低平均成本啦

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    7. 卷商應該截了,唔知銀行截了未,有沒有人用銀行

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    8. 我兩個朋友,一個用渣打,一個用CITI,兩個都昨天截了

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    9. 我用永隆,也是昨天截了

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    10. 壓落收貨定買上收容易, 計成本,計時間.

      根據偉哥估計大股東目前狀況已有85-90%貨, 我大膽假設大股東友好沽壓至2.1-2.2 然後大股東在市場買上至2.3-2.4

      咁樣計數 2月1,2 號會有幾多接受要約?

      至少今日2.42 樓下, 買入然後接受要約得唔得? 我不知實際操作, 沽貨可以借貨沽, 但接受要約文件如果t+2 的話應該唔得, 文件5號有?

      至於大股東/莊家何時炒上, 請耐心等候.

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    11. 859今日的震倉是對還沒接受要約的大戶的赤裸裸威脅。

      散戶的券商就截晒要約多, 但大戶估計是今日或明天才截止要約。

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    12. 大戶唔賣帳就完GO大跌震埋散戶啲貨出嚟
      好高明的玩法

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    13. 對, 新主真金白銀買都未驚過,請耐心等候.
      $2.15補左d, 再掛2.20

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    14. 偉哥,你有沒有接受要約?

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    15. 之前不就說了, 只會保留一半貨。

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    16. 一通回應:今天早上9點
      damn....真係對不接受要約的人最可怕威脅

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    1. 558沽壓真不小。。。又要回到原點。。。

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  15. 有阻礙?抑或一嚇走投機者?

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  16. 860繼續升,3389話晒持股6.8%,多了一個帶動看漲/看跌的契機

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  17. 偉哥果然好眼光。806一如你所料派完息下跌。可惜無跟你沽。😭

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    1. 唔洗怕,只要下跌再買,
      等到三月,一樣翻身

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    2. 我估由於三月先收成,加上市面一堆平貨股份,
      最後應可下跌至最低50天線8$水平,我以留錢準備

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    3. 2、3線股唔得,806 既旗艦classic funds跑輸其他基金好多,需然有創新高收performance fee,但擔心唔會有新資金買佢,要密切注意總資產變化及基金表現

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  18. 今日尾牙,
    做完尾牙準備新的一年到來.

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  19. 272咁快沽番落黎,雖然我認為羅生唔會好大方,但3蚊確定性好高,2.6再加一注。

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    1. 你知不知道,近來銀行資金融資很短缺?

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    2. 272今日個勢先似堅,早上一大段獲利盤都食得哂,買左擺埋一邊等下先啦,唔好咁心急

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    3. 炒憧憬,升到未沽囉,冇話一定要等最後結果架。

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    1. 哈哈, 呢隻現在股價跌係完全符合我的預期, 如果我對佢下一步的期望冇錯的話。

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    2. sir滑梯咁越跌越有 尋日仲大成交添 想哭😂😂😂

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    3. 偉哥料事如神,應該冇估錯

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    4. 偉哥對3688下一步期望係派特別息定私有化?

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    5. waigor會否考慮加注? 以您馬首是瞻

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    6. 原来要跌才是好消息,跟车太贴太早买了....晕

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    7. 這隻我就暫不披露買賣了.....不過目前仍是順著我的期望進展, 所以只會買、不會賣。

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    8. 成日都有人問 偉哥xxx你會唔會加注
      我覺得搞個標準回答啦 「會考慮(可能加可能唔加) 加左你咪知咯」

      我高位跟左3688 買了就是我的 我自己執生😤😎

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    9. 偉哥答案好少咁玄......要食大茶飯了

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    10. 買回一大注3688,感覺似1132路線
      陳 先 生,63 歲,現 為 一 間 律 師 事 務 所 陳 應 達 律 師 事 務 所 的 顧 問。陳 先 生 於 法 律 界 擁 有 逾 6 年 經 驗。彼 於 二 零 一 一 年 五 月 獲 香 港 高 等 法 院 接 納 為 事 務 律 師。開 展 其 法 律 工 作 之 前,彼 為 香 港 警 務 處 的 警 司,服 務 公 眾 超 過 36 年。陳 先 生 於 二 零 零 三 年 自 倫 敦 大 學 取 得 法 律 學 士 (LLB) 學 位 及 於 二 零 零 五 年 獲 香 港 城 市 大 學 頒 授 法 律 研 究 生 證 書。陳 先 生 於 二 零 一 三 年 七 月 至 二 零 一 七 年 六 月 期 間 擔 任 新 融 宇 集 團( 控 股 )有 限 公 司( 股 份 代 號 : 1 1 5 2 )的 非 執 行 董 事 。

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    11. 5蚊沽出兩大注,見3.4補回全部三注

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    12. 樓上出黎話入貨……
      等3蚊見啦咁唯有

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  21. 橙價升咗,可能同過新年有即關!

    ∩_∩

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    1. 我都好想追,但真的錢不夠分,太多平股份在市場了。。。

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    2. 真夠運.昨天又買到了橙. 家有幾箱心思思又買.看看幾時吃橙。

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    3. 我仲差隻372同1250…就甩身了……
      而家有錢身又痕…又想買野………
      粒橙等左幾日都溝唔到………今日又升了

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    4. 0mg +。已經飛天了,我只能遠看

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    5. 本來打算0.6入的,但是貪心0.5,後悔中。。。

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    6. 橙天升不停, 人妻開心, 就和嘉禾萬事興, 哈哈。

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    7. 越升越有 0.69了 睇嚟真係有鴨仔

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    8. 咩事爆升!? (見無乜人肯沽貨)

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    9. 農曆拜年橙是必有,升價是必定,看來快爆料啦.搶貨心急少人賣

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    10. 我們冇消息的就更加唔敢沽,驚一沽就出消息, 到時喊都無謂。

      所以炒股幾時都係咁矛盾, 驚唔沽會跌返落去, 又驚沽出會追唔返。

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    11. 我本身只有15萬股
      真的在等0.5再入。可惜。。。
      不過如果最後成事,有得賺我已經好開心

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    12. 1132做過7毫,期望有料到!

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    13. 1132 我一直唔敢沽出,沽完立即有消息,見到朋友不斷炒波幅,只能眼紅別人。

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    14. 心理質数差,次次沽升淚,唔沽又跌返落哩。1132 興幸有偉哥及各位。

      141 2次升到2.x 冇走,又下跌返來,偉哥唔沽我唔沽,賺蚀自已事,Thanks wai gor ��

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    15. 之前諗住0.63沽少少走一轉賺個下午茶,好彩今朝取消左。唔係得個恨字。

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    16. 好停手啦大佬,比多次機會我入好唔好

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    17. 777,莫非你沽左橙?😁多谢多谢,我找數用你名字捐款。

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    18. 消化左一輪沽盤,內心係好矛盾

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    19. 我橙農今朝沽咗15000股 睇嚟我勁過777

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    20. 1132完全不敢游水。。

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    21. 真心我係想佢壓價到下周股息到手後先升...唉

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    22. 777兄係咪沽左3688/1132😘😘

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    23. 曾經有一個六毫子橙放係我面前我無好好珍惜
      如果有得回去,我會在六毫半買入你
      如果真的要設一個期限,我希望是今日。。。。

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    24. 嘩.....真係升到無朋友......keep going

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  22. 撈騰訊底的故事:
    http://stevensir.blogspot.hk/2018/01/2.html?m=1

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    1. 昨夜橙月現天空,橙天今日入升榜。😮

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  23. 橙似啦似啦,似係有d野了.吾通偉哥又推測正確,又中了.
    呢兩日無人原意沽橙,買盤亦幾強.

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  24. 3688我上次咪話3.9想買…
    我忍到頭先…3.60想入…佢彈返上…
    冇青兒咁好命水既我…72直入左了…

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    1. 我昨天在$3.86沽了都還沒補回,今早排$3.58都未能中,還在等待中,我一點都不介意在$4高追,你們不要学我。
      講運....昨天見1918衝不上38.6.當時股價在$38.3徘徊中,我就在$38.25成功沽出

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    1. 抽小注雅生活。

      小股就不說了, 因為小股主要博貨源歸邊, 多人認購、超額多, 只會攬炒。

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    2. 雅生活PE好似有D高..

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    3. Hehe...周末再估下中唔中。

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    4. 偉哥,但歐化多人抽照升一倍

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    5. 小炒家,抽呢D蚊型新股,扔咁多錢為個一手半手賺唔到大錢的,賺個茶錢就夠,你試下FOCUS D可以中多D,大隻小小的新股吧,好似之前正榮,同再之前的葯明咁

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  26. 從長遠來看, 中美經貿博弈會如何影響股市?

    遏阻中國國力投射 美國對華軟硬圍堵
    https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20180201/s00003/1517422949409
    看待當前中美經貿博弈,需要放在美國應對中國崛起的歷史大框架思考。中國崛起搖撼近300年東西方格局,西方可以接受中國成為區域大國,卻不願見到中國成為世界頭號大國,改寫西方主導世界的格局。隨着中國邁向建設社會主義強國的發展新階段,西方擔心失去主導世界地位,應對策略自然亦要進入新階段,以往圍堵中國的戰略亦需調整。

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  27. 369永泰地產就快復牌

    永泰28.5億沽灣仔商廈 新買家租金回報一厘九
    http://std.stheadline.com/daily/news-content.php?id=1742210&target=2
    (星島日報報道)近期樓市暢旺,發展商頻有新動作,永泰地產繼早前沽售旗下荃灣貨倉,最新沽出灣仔軒尼詩道W Square全幢商廈,作價約二十八億五千萬元,持貨接近十三年,升值逾三倍。

      成交為灣仔軒尼詩道三一四至三二四號W Square全幢,市場消息指,永泰早前暗標推出該項目意向價約三十億元,旋即吸引一眾財團興趣,最終有準買家出價二十八億五千萬元,接近業主意向,永泰最終首肯出售物業,以總樓面十一萬四千七百多方呎計算,平均呎價二萬四千八百三十九元。近年該全幢出租率維持百分百,最新月租收入約四百六十萬元,新買家料回報一厘九。

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  28. 羅康瑞計劃私有化瑞房, 連983也炒起來兩天, 不怕關連交易會爛賬!?

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  29. 未跟偉哥買貨賺錢,卻看了上篇偉哥寫 84 的文章分析而終止了買84的決定,不用輸便當贏了,謝謝偉哥。其實偉哥無私分享了自己的意見,買賣風險要自行决定呀。

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  30. 3688唔知國泰君安幾時先沽晒D貨呢~

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    1. 估計佢有任務在身的,而家只是執行佢的任務。

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    2. 偉哥寶藏原本計劃慢慢買,點知你畀人問到整咗個悶胡盧出嚟,哈哈。

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    3. 今日差D想入返些少

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    4. 唔好搶高啦,等佢沽落嚟嘛,哈哈。

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    5. 大家想買的話, 真係排下隊好啦, 唔好掃高股價, 如果唔係只會攬住一齊死。

      明白佢地部署的就知我講乜, 唔係嚇大家。

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    6. 邊位師兄忍唔住搶返高

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    7. 我無呀

      sor waigor 如我今早問您而搞亂檔 T_T

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    8. 那位师兄没听书?要跌才有机会,不要把价打高...

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    9. 可能有D新網友怕買唔到入定先,但他們不知道就算偉哥入咗貨,有時都重要跌一跌,最怕到時又問偉哥止唔止蝕,溝唔溝,沽咗未等等....
      我已有一注,情願等偉哥買咗先,才慢慢再入都未遲

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    10. 全版轉左另一間極訊沽貨....

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    11. 3688我都係每日排低D等下執屍算,呢兩日成日開始放大咁跌,應該係做緊野,等佢成交細返D就可能差唔多到位。

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    12. 真正沽家不是極訊,是國君。

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    13. 加油,質低啲pls...

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    14. 好喇好喇…佢咁有誠意我溝小小小小喇……
      可以做野喇…謝謝你3368

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  31. 唉……今朝0.6掛了一大注1132,剛忍痛0.7入了一正常的注碼……時不與我……

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  32. 好野!賣哂!

    手上只有1132-5萬股
    2380-10000股
    3688…5000股…

    而家等運到

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  33. 回覆
    1. 人妻,記得點都hold少少現金,當跌的時候可以除hold /cut之外有得溝

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    2. 謝謝你…我今次醒喇…而家留左50%現金放左起到…
      經過上次輸一萬蚊…琴日先平到倉…今早賣哂d粒圾…今日入3688都只入5000股…睇定d先買…
      多謝你地……我用左2788同3389+2007黎平倉…
      ……以前一坐就幾年…今次死過返生…我要學乖d…

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    3. 哈我係排左沽少少@0.8 XD

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    4. 佢好似有怕咁睇到我有錢溝…秒殺落返3.6

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    5. 佢好似有性有知我有錢溝…秒殺我落返3.6...

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  34. 1132係我上次的參賽股, 但今次見有人選了, 便選第二隻.....唉!

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  35. 3688咩料……我以為我睇錯……3.8

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  36. 1132如果又炒到九毫即係主席話唔駛錢送畀偉哥及粉絲,哈哈。

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  37. 唔該呢度啲朋友開心還開心,唔好寫啲粗俗字眼好似跌死吉咁。

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  38. Last Tuesday 掛了買1132@$0.6, 忘了. 幾天後オ知道, 被一通罰利息 今天就哈哈笑.
    但嫌未夠36般癲.

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    1. 1132現價加每股0.253元, 未夠$1, before $1, still struggling

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  39. 因物事隻橙又抄上?0.62,0.6各溝一手,無諗佢甘快又上。

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  40. 本來等2月6日派息後補貨,有人會補貨吧,依家算唔算叫抄補貨😭

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  41. 806無及時走,今日輸到我痴咗線!

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    1. 偉哥走得好靚.好彩9.96跟偉哥走左.HOLD太多貨 33000點比較壓力大.

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    2. 我收左市先睇到沽貨........未走

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