恒大物業匆促上市的背景
說起恒大, 大家的第一印象是什麼? 超高負債率但仍未倒下? 還是妖氣十足?
中國恒大(03333)負債高企, 如果大家有留意新聞的話, 前一段日子網絡上曾流傳恒大一封致廣東省政府的求救信, 懇求省政府幫忙恒大地產A股借殼上市，不然其可能要在明年1月償還戰略投資者1300億人民幣的投資, 而且列舉了恒大的負債資料及可能觸發的糸統風險。恒大逼宮並未能令其成功借殼A股上市, 但或許有政府的協助, 大部份戰略投資者同意債轉股, 暫時解除了恒大的債務危機。
不過由於「三條紅線」的推出，恒大的超高負債未來會影響其融資能力，影響其房地產業務的發展, 所以除了加速賣樓外, 提前將物管業務分拆上市集資，也是減債之道。聽聞恒大物業原本並不是打算今年上市, 而是想“執靚”盤數後才上市, 奈何8月底國內推出「三條紅線」的規定，迫使內房紛紛絞盡腦汁去減債, 以免踩紅線，影響融資能力。
超高負債的恒大先於8月中出售恒大物業28%的股權予14名投資者, 套現235億港元。這批投資者包括甘比 (大劉妻子)、騰訊、紅杉資本、馬云的雲鋒基金、央企中信、光大及農銀等, 此時恒大物業的估值大約840億港元。然後於9月底正式入紙申請分拆物管業務上市, 並於近期獲批准，旋即開始招股，務求速戰速決, 在年底前完成分拆上市。
恒大物業的賣點
1. 上市估值不是過於昂貴
恒大物業上市後，市值及業務規模與碧桂園服務(06098) 非常接近, 所以大家都會將其對標碧桂園服務。
有券商預期恒大物業2020年及2021年預期盈利分別是25.2億及38.7億人民幣，以招股價上限計算，2020年及2021年預期市盈率是35.7倍及23.3倍。至於碧桂園服務, 券商綜合預期2020年及2021年盈利分別約26.4億及36.3億人民幣，以目前市值1229億港元計算, 碧桂園服務2020年及2021年預期市盈率分別是39.8倍及28.9倍, 故此恒大物業在估值上是有折讓。
當然, 大家也不要對恒大物業的盈利高速增長太過認真, 反正就是一堆數字給大家參考。 看看這幅圖, 大家明白我的意思嗎?
2. 儲備面積高
恒大物業截至2020年6月底在管面積是2.54億平方米, 合約面積是5.13億平方米, 即是儲備面積2.59億平方米, 儲備面積比率是102%;
碧桂園服務截至2020年6月底在管面積是3.2億平方米, 合約面積是7.46億平方米, 儲備面積是4.26億平方米, 儲備面積比率是133%。
恒大物業儘管在管面積、合約面積及儲備面積比率都低於碧桂園服務, 但這數據在物管股當中已是數一數二的高, 值得享有比其它物管股較高的估值。
3. 中國恒大源源不絕的輸送管理面積
大家如果有詳看招股書的話, 會發現恒大物業的第三方拓展剛剛起步, 故此截至2020年6月底, 恒大物業的在管面積接近100%都是中國恒大開發的物業, 也因此中國恒大的房地產開發及銷售能力, 對恒大物業是非常重要的。而非常幸運地, 中國恒大近年房產開發及銷售能力是非常強大的, 長期居於頭三位, 可以源源不絕輸送大量物業予恒大物業管理, 確保其未來數年仍會有高速增長。
4. 基石投資者認購佔比高
假設公開發售超額認購14倍以下，沒有觸發回撥, 則21名基石投資者將會認購國際配售一半的股數, 佔比非常高。由於基石投資者持貨有6個月禁售期, 故此上市初期, 恒大物業約1000億的市值中, 只有8%多(即80多億元) 是流通市值, 如果有心炒作的話, 會比較容易。
上述只是恒大物業一些表面上的賣點, 實際上最大的隱藏賣點是恒大系喜歡炒作! 大家可以看看同系中國恒大(03333)及恒大汽車 (00708) 的股價走勢圖, 很難不對恒大物業有所期望, 這也是我計劃認購恒大物業的主因。
物管股近期表現疲弱, 故此物管IPO的招股反應也是比較冷淡, 近期的物管新股中籤率都很高。 集資額高達158億元的恒大物業, 估計公開發售也不會超額太多倍, 所以如有意認購的話, 要做好風險管理, 慎防超高的中籤率及預期比較波動的股價。大家如果只想賺取低風險的打新回報, 則不應選擇認購恒大物業, 理應集中注碼在相對安全的藍月亮及京東健康。 這股只適合可以承受較高風險, 同時也是追求較高回報的投資者。
(原文11月24日刊於Patreon平台)
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