九龍倉 (00004) 核心盈利被刻意計少?

九龍倉公佈去年業績, 因香港及內地所有業務皆放緩, 故此基礎盈利大減92%至3億港元, 相當於每股盈利0.1元, 全年派息0.4元。

因為一連串的減值撥備, 故此資產淨值減少100億元至1520億元, 相當於每股49.6港元。

大家如果有看業績報告的話, 當會發現業績報告的大標題是：

疫情下資產淨值減百億元

一般業績報告的標點是提示投資者該份業績的亮點或者賣點, 很少見到有公司會以資產減值作為"亮點“去提示投資者的, 真的別具一格!

另外, 大部份房地產業務為主的公司, 定義基礎盈利或核心盈利, 一般是撇除資產減值撥備這些非現金流的一次性項目, 唯獨九龍倉不是如此計算。

我們看看其綜合收益表:

當中有一項“其它支出淨額" 共53.67億元, 裡面包含:

1. 附屬公司所持有的發展物業作出的減值撥備港幣42.4億元

2. 發展中酒店物業作出的減值撥備港幣4.33億元

3. 長期基金投資資產的公允價值虧損港幣4.32億元

4. 淨匯兌虧損港幣2.08億元, 當中包括遠期外匯合約之公允價值虧損港幣二千八百萬元。

上述都是一些非現金流的一次性項目, 在計算基礎盈利時, 理應撇除在外。此外, 尚有應佔投資物業重估虧損淨額港幣7.35億元列於其它項目, 加起來即是公司業績報告所述的全年作出約60億元的減值、物業重估撥備。

如果按慣常做法, 將上述接近61億元一次性減值虧損撇除, 則基礎盈利(或核心盈利) 應是44億港元, 而不是業績報告所計算的3億港元, 將名義上的盈利壓至如此低, 有何居心?  每股核心純利應是1.44元, 全年派息每股0.4元, 派息比率28%, 與過往慣常的30%相若。

至於報告標題所寫的資產淨值減少1百億元, 那現在資產分佈如何?

2022年股東權益減少 6%至港幣1516億元, 當中包括:

投資物業

本集團應佔投資物業價值為港幣584億元

包括內地投資物業港幣438億元、香港投資物業港幣146億元

待沽物業

扣除減值撥備後的發展物業資產下降 11% 至港幣430億元

包括內地發展物業港幣145億元、香港發展物業港幣285億元

聯營公司及合營公司權益

扣除減值撥備後的聯營公司及合營公司權益減少14%至港幣308億元

長期投資

總額為港幣489億元, 當中港幣403億元為上市股本，主要是為長線資本增長及／或合理股息收益而持有的藍籌股。

最後,  有息負債淨額減少60%至港幣53億元 (淨負債比率低至3.5%),  另加272億的淨應付款。

帳面持有大量中港優質物業, 兼且淨負債比率低至3.5%, 而且如果肯沽售403億元的上市股本套現, 其實公司是持有350億元淨現金的, 在香港上市以房地產業務為主的公司當中, 有哪間有如此充裕的財政狀況?

目前市值529億元, 市盈率12倍, 市帳率 0.35倍, 股息率2.3%。 大股東在2021-2022年以每股23.2 - 28.2元合共增持了4.1億股, 涉及資金105億元, 將股權由54.9%大增至68.5%。現價17.3元應該是毫無疑問的低估, 只是股價一直向下炒, 實在無可奈何。

(原文3月10日刊於Patreon平台)

https://www.patreon.com/posts/jiu-long-cang-he-79768145

聲明: 以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦