專注高端物管的濱江服務 (03316)

濱江服務是我組合中目前僅有的兩隻物管股之一，主要賣點也是高增長、偏低估值。

濱江服務管理的物業基本上都在浙江省，尤其高度聚焦杭州市，是當地物管龍頭。其特色是專做中高端物業，所以如果大家有留意其業績的話，會發現其平均物業管理費高達每平方每月人民幣4.16元，相信是主營住宅物管的上市公司中最高的; 其次是其物管費收繳率高達96.8%，僅次於綠城服務(02869) 的98%，在上市物管中排行第二。

其2019年在管建築面積只有1440萬平方米，比2018年增長24%; 收入7.02億, 比2018年增長約38%; 核心純利1.25億人民幣, 比2018年增長約47%。因為專做高端物管的關係, 所以在管建築面積只有1440萬平方米, 已可以達到7億年收入及純利1.25億人民幣的佳績。其2019年合約建築面積有1240萬平方米, 項目儲備充足; 另外背靠母公司濱江集團，2019年合約銷售額達1120億, 2020年1-7月集團合約銷售金額已達520億人民幣，全國排名第26位，比雅居樂(03383) 及中國奧園()3883) 更高。只要濱江集團維持這勢頭，基本上即使不進行任何併購，只靠母公司提供盤源及現有的項目儲備，濱江服務未來數年收入及盈利的增長已獲得保障。

根據公司早前的盈喜通告，其今年上半年盈利增長高達90%，達到9300萬人民幣，即使剔除2019年上市開支計算，核心盈利增長也高達57%。假設下半年維持相若增長，則全年純利或許高達2億人民幣，以目前市值52.5億港元計算，預期市盈率不足24倍; 2019年派息比率高達70%, 遠高於一二線物管股平均約30%的派息比率, 如果今年維持此派息比率，則預期股息率接近3%, 也是一二線物管股當中最高的。

公司帳面上持有淨現金約11.5億港元，財政穩健，足以支持高派息比率及進行併購。不過由於公司專注高端物管，所以要進行併購不容易，主要是依靠母公司交付物業予其管理，所以母公司的擴張對濱江服務非常重要。

在一堆物管股逐一發盈喜後，不少物管股在過去半個月股價屢創新高，現在或許已反映盈喜及業績預期，而且炒風已蔓延至三四線物管股，通常是板塊短期見頂的徵兆，故對物管股有興趣的朋友，或許可以耐心等候物管股調整時才趁低吸納，無需急於高追。

附: 物管股盈喜一覽 (轉載自經濟日報投資版 10/08/2020)

(本文同日刊於Patreon平台)

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