業績短評 - 奧園健康 (03662)

開始進入中期業績高峰期，自己持有的股份也陸續公佈中期業績，今天短評的奧園健康打響頭炮，業績算有驚喜。

奧園健康之前已發盈喜，預期中期業績核心純利會增長不低於85%，但實際上中期核心純利是增長接近一倍至8500萬元 (人民幣，下同)，比盈喜預期為佳。

增長的主要源頭估計正如盈喜通告所披露，是集團提供服務的預售陳列單位及銷售辦公室數量增加所致。銷售輔助服務的收入增長94.8%至7782萬元，而集團雖然沒有披露分部收入的毛利率，但參考其它物業管理公司的業績報告，這分部收入的毛利率是最高，往往高達50%，估計是盈利大增的主要源頭。

業務核心的住宅及商場物業管理收入，合共增長約37%至2.53億元，增長幅度低於整體收入增長的46.6%，主因是在管面積的增長稍低，住宅物業管理服務新增的在管面積只有210萬平方米，增至1200萬平方米，增幅21.2%；商場商業運營服務新增在管面積10.6萬平方米，增幅為25%。慶幸的是物業管理收入增幅高於在管物業面績的增幅，顯示平均物業管理費單價有所上升，加上商業運營服務有較高的毛利率，故此上半年平均毛利率上升3.4%至39.6%的高水平，帶動盈利增長。

集團目前管理的物業主要都是母公司及其關連方發展的物業，故此母公司的銷售及交樓速度對奧園健康的收入增長有重大影響。母公司2017及2018年的合約銷售面積分別約450萬及890萬平方米，假設銷售後平均兩年交樓的話，則未來數年年奧園健康的在管面積會錄得顯著增長，帶動核心業務收入持續上升，而且母公司今年度的合約銷售維持高增長，對奧園健康有正面影響。

至於奧園健康期望打造的多元化服務，主要是醫學美容及中醫服務，仍在起步階段，暫時未有提供顯著收益。

如果下半年核心盈利與上半年相若的話，全年核心盈利約人民幣1.7億元，將稍高於券商普遍預期的1.5億元核心盈利。以現價計，2019年預期市盈率大約17倍，比大部份同業為低，估值有上升空間。