事件驅動 之 瑞安房地產 (00272) 的潛在私有化

今日明報財經版報導：

羅康瑞傳計劃 私有化瑞房

【明報專訊】根據Debtwire報道指，瑞安房地產（0272）主席羅康瑞正與多家銀行商討尋求融資，為潛在的私有化計劃作出準備。據消息稱，在羅康瑞落實提出私有化瑞房前，他最少需要取得30億美元（約234億港元）融資，才足夠應付私有化行動所需。但是據理解，羅氏在尋求與銀行融資方面的討論進度緩慢。

https://www.mpfinance.com/fin/daily2.php?node=1517337722345&issue=20180131

因應上述報導，瑞房今日中午發了一則澄清通告，通告中提到：

本公司與羅先生澄清有關媒體報導的內容，並獲羅先生通知，彼現正與銀行商討尋求融 資，並不時檢視有關其於本公司的權益的方案，包括尋求收購其於本公司的全部已發行 股本的可行性。惟仍未有明確計劃、未有為任何方案簽訂協議以及仍未有任何明確建議 提交本公司。現時未有任何確定的提議達成，或如達成，該提議的條件將會如何。

上述通告與其說是澄清，倒不如說是大股東羅先生承認明報的報導確有其事，他確實是在尋求融資去進行私有化。

按明報的報導，尋求融資的金額高達30億美元(約234億港元)，而瑞房獨立股東持股只有約42.7%或34.4億股，即使再加上可換股債可能轉換的5.87億股，獨立股東持股最多就40.27億股，故此234億港元的融資如果全用作收購獨立股東持股的話，每股作價將高達5.8元，這明顯不合理的，也因此相信30億美元的融資除了部份用作私有化之外，還有部份相信是用作因落實私有化而要提前償還的貸款或票據。

那合理作價是多少呢？根據瑞房2017年中期報表，其帳面資產淨值是380億人民幣，加上其後兩宗資產出售帶來的淨收益約7億人民幣，即目前帳面資產淨值約490億港元。至於其按市值計算的資產淨值會否高於490億港元？我相信機會甚高，因為近年其出售資產多數錄得收益，反映其資產的帳面價值應是低於市場價值的。不過我自己網上稍為搜索，發覺券商的報告並不多，故此不知券商評估的瑞房資產淨值是多少，故以保守計就按瑞房的帳面資產淨值作為實際的市場價值去計算私有化作價。

近年具參考價值的內房私有化個案，當數新世界中國(00917)，而新世界中國當年的私有化作價是比較經調整的資產淨值有30%的折讓，即是按0.7倍市帳率的估值私有化。如果瑞房也按0.7倍PB的估值進行私有化的話，則每股作價會高達4.25元，比今天收市價有56%的溢價；如果羅先生再吝嗇一些，只以0.6倍PB進行私有化的話，則每股作價是3.64元，也比今天收市價有34%的溢價。

看公司近年的作為，包括不斷出售資產套現及提前償還債項，加上出售資產、物業及租金收益等，似乎瑞房目前估值算是偏低，大股東是有趁估值低進行私有化的動機。目前這潛在私有化有三大不確定因素：

1. 大股東能否成功尋求所需的融資去進行私有化；

2. 如進行私有化的話，作價未明朗；

3. 時間上存在重大的不確定性。

因為上述的風險因素，所以即使自己計算過一旦落實私有化的話，潛在上升空間頗大，但也只是先買一小注觀望，如情況更明朗的話才考慮加注。