植根深圳的星盛商業 (06668)

星盛商業是植根在深圳的商業物管公司, 業務與寶龍商業 (09909) 最接近。星盛物業我自己覺得沒有很確定性的機會, 也因此沒有深入去研究, 就簡單說說看法:

1. 雖然業務對標寶龍商業, 但估值絕對難以媲美寶龍商業, 主因是其規模遠比寶龍商業細小, 而且目前只是紮根深圳, 還沒在深圳以外地區取得成功, 也無法証明第三方拓展能力;

2.  機構投資者目前抱團龍頭股, 所以物管板塊大部份100億以下市值的公司, 機構投資者都興趣不大, 故此即使市值70億元的時代鄰里 (09928) 近期也被機構投資者沽售, 表現遠遠落後於板塊, 更遑論市值只有3、40億元的佳兆業美好 (02168) 及濱江服務 (03316), 無法取得機構投資者歡心, 估值極為便宜。星盛商業以上限定價的話, 市值38.8億元, 機構投資者不會有興趣, 股價能否有好表現, 視乎散戶熱情有多高及有沒有莊家炒作;

3. 近期上市的中小型物管, 包括遠洋服務(06677)、榮萬家 (02146)、第一服務 (02107)的表現都很差, 佳源服務(01153) 只能勉強守住招股價, 而宋都服務 (09608) 暗盤已破底; 另一方面, 大型物管就取得很好的成績, 華潤萬象生活(01209)、融創服務(01516)、金科服務(09666) 、甚至恒大物業 (06666) 也已大升, 只有世茂服務(00873) 仍在招股價之下, 大型股及小型股表現嚴重分化;

4. 星盛商業在深圳管理的Coco Park大有名氣, 街知巷聞, 是深圳最有名氣的商場之一, 不知會否吸引到深圳的投資者來炒作?

5. 是次IPO引入4名基石投資者撐場, 比較有名氣的是新世界發展及深創投, 合共認購最多32%的新股 (以上限定價計), 認購的比重算可以, 不過這批基石投資者沒有往績可言, 對這宗IPO最大的幫助是鎖定了32%的新股, 減少上市後的沽售壓力;

6.對比寶龍商業、甚至華潤萬象生活 (01209) 的商業物管業務, 星盛商業2020年毛利率高達55%、純利率30%, 遠比同業為高。我自己難以理解為何其毛利率、純利率可以如此之高, 不知會否涉及不少的母公司輸送利益?

以招股價上限計算, 星盛商業2021年預期市盈率約18倍, 而寶龍商業大約31-32倍, 星盛商業估值有大折讓, 不過估值是難以與寶龍商業直接比較, 原因上面已說。按照目前的孖展統計, 估計公開發售最終可能超額500倍或以上, 中籤率極低, 所以即使認購, 短線輸贏可能都不會多。

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