物管已是明日黃花?

最近組合持有的物管股被重創, 如果再不補血的話, 就快不支倒地了.....

先說說自己手上持有的物管股, 包括:

佳兆業美好(02168)、濱江服務 (03316)、金科智慧 (09666)、合景悠活 (03913)、卓越商企 (06989)、中海物業 (02669), 合共6隻物管, 當中後三者目前帳面錄得虧損。物管股是我目前組合持貨比重最高的板塊, 我期待明年第一季翻身。

近期物管大跌的主因有二:

1. 短短二個月內有5大2中型的物管股上市, 合共集資約530億港元。

從10月中的卓越商企起計, 隨後有合景悠活、世茂服務(00873)、金科智慧、融創服務，2中型3大型物管, 合共集資300億港, 而就快招股的華潤萬象生活及恒大物管, 傳聞集資額合共30-40億美元, 以保守的30億美元計算, 合共集資230億港元, 即是說短短1個半內, 7隻物管股合共集資最少530億港元。

530億港元是什麼概念? 我剛剛花時間計算了之前已上市的10多隻物管 (10億以上市值的)的流通貨值，原來只有大約1500億港元，即是市場一下子多了35%的供應，物管股的股價不受影響才奇怪! 

2. 內房「三條紅線」問題

自從9月份中央推出調控房地產企業融資的「三條紅線」規定後, 市場普遍擔心內房的發展會受到重大影響，銷售會萎縮，連帶物管股的增長邏輯也會受到影響, 故此有資金沽售物管股，獲利離場。

上述兩個利淡因素影響, 物管股普遍自8月份高位大幅回落, 當中已有些2021年預期市盈率去到個位數, 包括佳兆業美好, 情況慘不忍睹。但物管股是否就此一蹶不振，再無翻身之日? 我自己有不同看法, 依然甚為樂觀, 故此已重倉物管板塊, 那管近日已是血流滿地, 仍不改我看好之心。

看好原因:

1. 物管仍是存量+增量的市場, 增長仍會持續。三條紅線只會減慢內房的發展及銷售, 但不會改變存量+增量的市場, 除非大家覺得國內的樓宇總面積會出現不增反減的情況；

2. 物管較高估值的邏輯, 包括持續的增長、輕資產、強勁現金流、低負債/淨現金、強黏性的業務性質(業主難換物管公司) 及母公司的利益輸送，仍是有效的；

3. 物管市場集中度仍很低, 還有很大的整合空間, 有利已上市物管。以龍頭碧桂園服務 (06098)為例, 目前市佔率只有不足3%。

上述的原因可能是主觀, 那客觀上還有什麼原因:

1. 資本巨頭加大投資力度

不知大家有沒有留意Hillhouse及與其關係密切的雪湖資本，近期密集投入物管股? 從之前的建業新生活(09983)、保利物業 (06049)，到近期的合景悠活、 卓越商企、金科智慧、融創服務(01516)等，每隻都有他們的身影, 純粹是因為錢太多, 所以要亂買?

如果說Hillhouse及雪湖近期錢多，投得太濫, 那麼騰訊及紅杉資本呢?

騰訊入股卓越商企、世茂服務、融創服務、恒大物管;

紅杉資本入股世茂服務、恒大物管。

這些資本巨頭近期紛紛大舉投入物管板塊, 我不相信他們全都是因為錢太多而濫投。

2.  近期物管股價下跌, 已見大股東或內線人士增持

近期有大股東或管理層增持的物管股: 奧園健康 (03662)、雅生活 (03319)、建業新生活(09983)、新城悅服務 (01755)。

物管股價跌, 但業務及邏輯是否改變? 在提升在管面積，增加物業管理費收入的同時，繼而發掘、模索不同形式的業主增值服務，仍會是盈利增長的動力所在，當然不可或缺的是母公司繼續通過非業主增值服務，輸送利益給關連的物管公司。

最後, 這次5大型物管及2中型物管同時上市後，大家可以留意一下中國十大內房, 還有多少家物管仍未上市的? 現在因為供應突然大幅增加, 物管股價跌, 以前所有的買入邏輯好像通通失效, 變得一文不值，但實際情況是否如此?

(原文11月16日刊於Patreon平台)