金科服務 (09666)、融創服務(01516) 雙"管"齊下?

兩隻大型物管同時招股, 結果會是雙"管"齊下, 還是並駕齊驅?

今天下午我下了金科服務兩張A尾孖展飛, 融創服務還沒有下單, 星期三才決定是否認購。

物管股近期積弱, 金科上市估值也不便宜, 從2個月前的大熱門, 變成今天的大冷門, 估計公開發售超額只會有10倍多, 比榮昌生物 (09995) 更加冷門。

我簡單說說自己認購的想法:

1. 以上限定價計 (大機會是), 明年預期市盈率是25-26倍, 估值絕對不便宜, 但市場普遍視其為一線物管股, 加上其增速高及第三方拓展能力強, 故此很多將其對標永升生活服務 (01995)。永升生活服務明年預期市盈率約31-32倍, 故此金科如果真的對標永升, 估值有大約2成多的上升空間;

2. 一線物管買少見少,原本應該是受到市場熱捧, 但因最近一窩蜂齊齊上市, 搞到已上市的物管股大跌之餘, 這些一線的IPO也乏人問津, 於我而言, 或許是人棄我取的收集時機。我組合近期已加入兩隻剛上市的物管卓越商企 (06989)及合景悠活 (03913), 金科服務很大機會成為第三隻;

3. 目前孖展統計超額不足3倍, 我估計最終公開發售會超額10-15倍, 觸發回撥, 由9%增至13.5%, 相對其它大型IPO而言, 這街貨佔比仍算少。 我自己覺得上市後股價即使不升, 也不會大跌, 中信里昂有15%綠鞋，有能力可以在上市初期撐住招股價, 當然中信里昂過往的手法是不會死撐招股價, 但通常都可以讓你在招股價以上離場, 例如近期其負責護盤的東軟教育 (09616)、移卡 (09923), 都是曾破底, 然而也有大量時間讓你在招股價以上離場;

4. 以上限定價計, 基石投資者將會認購合共42.2%的發售股份, 佔比是頗高。其次, 聽聞國際配售頗熱, 當然現在國際配售已不能作準, 很多超2、30倍的新股一上市也破底，所以只能作為參考, 不是認購的主要理由;

5. 截至2020年6月底, 合同總面積是2.55億平方米, 而在管總面積是1.297億平方米, 面積儲備接近1倍, 確保了未來幾年可以維持高增長。現在市場比較重視面積儲備, 所以高面積儲備的, 一般而言估值會比較高。

我最終只敢下兩張A尾, 而不是一張B頭, 因為這次B頭最低入門門檻約960萬元, 而且由於預計公開發售會比較冷淡, 故此相信很多投資者都欠缺勇氣落B組, 擔心萬一中籤率高達30-40%的話, 持貨的壓力會很大, 造就B組或許認購資金比例較低, 中籤率高。大家可以參考數月前的正榮服務 (06958), B組也是一跳就去到950萬元, 最終公開發售超額102倍, A尾派0.8%, B頭派5.2%。這次我不夠勇氣投奔B組, 只是保守地下兩張A尾，無他, 但求心安。

(原文11月9日刊於Patreon平台)

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