估值昂貴的華潤萬象生活 (01209)

以近期上市的中、大型物管股而言，華潤萬象生活(CRMLS) 的預期估值最貴，以2021年預期市盈率25-30倍的估值招股，而近期其它中、大型物管股，大部份都是以22-26倍的2021年預期市盈率的估值上市，這就是我之前說CRMLS的估值太貴, 未必會參與。

但昨天再跟進了招股情況, 似乎又有值博率, 所以改變初衷，打算參與。

什麼原因改變了我的想法?

1. 基石投資者陣容鼎盛

公佈了7名基石投資者, 當中包括很多大名鼎鼎的機構，將會認購合共6.5億美元的股份, 以上限計將佔新股發行量的41%, 是一個非常高的比重，有參考價值。

2. 機構投資者反應佳

以我接收到的訊息，CRMLS國際配售反應佳，有很多大型Long Funds都已認購, 似乎比較認可CRMLS的業務及前景, 尤其是CRMLS在商業物管及運營方面的優秀往績、口碑及增長空間。

3. 估值稍貴但業績真實

一如保利物業 (06049)、中海物業 (02669)這些國企物管，盤數及盈利增長並不突出，但顯得真實、可信, 所以即使估值比較貴, 很多機構投資者著眼於他們真實、少水份的業績。

4. 商業運營及物業管理服務收入佔比高

市場會傾向給予商業運營及物業管理服務收入佔比高的公司較高估值，而CRMLS在2020年上半年, 商業運營及物業管理服務收入佔整體收入的46%, 毛利亦佔整體毛利的76%, 故此估值理應其他以住宅物管為主的物管公司較高也是合理。

5. 員工股權激勵

是次IPO比較過往國企的IPO有一特別之處, 是提供"僱員優先發售" 計劃, 預留最多10%的新股予員工認購。這其實就是變相的股權激勵計劃, 如果多管理層及員工認購的話, 希望藉著他們同時也是股東的身份, 提升他們工作的積極性, 從而達到股權激勵計劃的效果。

至於認購這宗IPO需要注意的風險, 我自己覺得有三:

1. 公開發售反應可能相對冷淡, 有機會中籤率頗高, 升就最好, 萬一跌的話, 潛在損失亦會相應提高;

2. 穩定價格操作人是高盛。見到高盛負責護盤，大家都應該清楚萬一股價破底時, 不應期望會有保薦人出力護盤, 基本上你可以當其不存在;

3. 物管板塊積弱, 在截止認購後, 萬一整個板塊繼續跌, CRMLS的估值就會相對更貴, 上市時承受更大的沽壓。

目前物管板塊處於大弱勢, 不論大、中、小型物管股, 在最近2個月都是股價、估值大跌, 所以在這時刻，認購即將是板塊市值第二 (恒大物業)及第三 (CRMLS)的物管股，是需要極大的勇氣，也需要承受一定的風險。大家在認購前，要有心理準備股價表現未如理想，甚至有機會破底，並不是必賺的。當然, 我經常說, 承受較高風險，目標是較高回報, 主因是公開發售反應冷淡, 造就高中籤率，股價只需升10-15%, 回報已經不錯。

儘管兩隻物管股都有一定的風險, 但我都會酌量參與。

(原文11月26日刊於Patreon平台)

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