物管股崩盤之謎

曾經的抱團取暖3大板塊: 醫藥、物管、教育, 最近1、2個月都在走資, 股價俱自高位回落不少，很多投資者走避不及，損失慘重。

我之前一直說贏谷輸縮, 確實是增持了不少現金, 但最可惜的是三大板塊中, 物管一直沒有減持, 佔比最多; 其次是高教股, 最後才是醫藥股, 而近期物管股大跌, 自己組合受到重擊。

回顧今年以來曾買過的物管股, 原來數量驚人, 涉及14隻物管, 包括:

佳兆業美好 (02168)、濱江服務 (03316)、中海物業 (02669)、卓越商企 (06989)、銀城生活服務 (01922)、永生生活服務(01995)、碧桂園服務 (06098)、時代鄰里 (09928)、建業新生活 (09983)、金融街物業(01502)、正榮服務 (06958)、中奧到家 (01538)、彩生活(01538)、寶龍商業 (09909)等。

當中仍持有的是頭4隻物管, 其餘的都已沽出。上述14隻物管中, 11隻是賺到錢或者目前帳面有盈利的，只有3隻是錄得虧損的, 包括彩生活及目前仍持有的中海物業及卓越商企。近月一直沒有減持物管股的原因是今年以來在物管股獲得非常理想收益，而原本佳兆業服務及濱江服務都錄得大額帳面盈利, 只可惜近來股價急速回落, 對組合的盈利貢獻已大為減少, 取而代之的是數月前已全數沽出獲利的時代鄰里及銀城生活。如果物管股仍是一個月前的股價, 則物管板塊肯定是我組合今年獲利最多的板塊, 可惜俱往矣...... 

至於物管股從8月公佈中期業績後，股價在近1、2個月普遍大幅回落的原因, 我自己覺得有3方面:

1. 之前的估值過高, 所以業績後的股價下跌是估值的調整;

2. 在盈利基數大幅提高後, 市場對物管股日後盈利增速能否維持存疑;

3. 近期多隻中、大型物管先後上市，包括已上市的卓越商企(市值130億元)、正在招股的合景悠活 (招股價上限計是168億市值)、世茂服務 (招股價上限計是413億市值)，還有正在輪候上市的融創服務、金科智慧服務、華潤萬象生活及恒大物管等，無一不是中、大型物管，每隻預期市值都是數百億元的，集資額巨大，也因此短期會持續有資金沽出已上市的物管股套現, 配置一些其它快將上市的中、大型物管股。

這一波沽售潮我也難料會何時告終，不過我自己覺得物管股之前的買入邏輯及基本因素並沒有改變, 改變的只是估值! 之前的估值是過高，而當中期業績兌現高增長預期後，有醒目資金趁好消息沽貨，提前撤出，並改變了物管股近年持續大升旳走勢，可以說最近2個月的走勢，是自物管股從2018年開始炒作後最差的走勢，但是否代表物管股就此game over?

我自己相信當物管股估值調整至合理水平後，日後股價走勢仍是會與業績一致的。只要物管股可以維持一直以來的高增長, 在估值不變的情況下，股價還是會跟隨業績回升。

(原文10月20日刊於Patreon平台)

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