從鎮科集團(00859)的合理賣盤價談物業的入帳方式

今日見到報章有一專欄寫鎮科集團如賣殼的話，估值可達到33億元，茲引用其計算方法如下：

現時鎮科集團仍擁有的物業，主要是在銅鑼灣的核心地帶渣甸街，包括了渣甸中心，以及在渣甸街38號、41號、57號的地舖，扣除公司最近把貝沙灣南灣12號的洋房出售及在今年7月，公司宣布出售商業樓宇「駱克駅」，售價是9.65億，是公司內第二高價值的重要生財資產。餘下的物業在年報上的估值約19億元，欠債則是8.8億元，現金約4.8億。 

一如大部分擁有優質物業的上市公司，物業價值通常都被低估了，因此我估計物業的市值大約可值30億元，再加上殼價7億元，這即是說，它的資產淨值該可達到33億元左右。

根據最新報表，鎮科集團持有的餘下物業帳面確實是有19億元：

作為持有鎮科集團的小股東，也是既得利益者，我都很希望賣盤作價可以達到33億元的好價，但實際上該文章作者的計算及假設存在重大問題，大家知道原因嗎？

又以利福中國(02136)為例，其帳面資產淨值只有約90億人民幣，或大約每股帳面資產淨值約6.7港元，但我判斷實際上其每股資產淨值應該超過10港元。

兩間公司都持有物業，但為何我會認為利福中國的物業價值遠低於其市場價值，而鎮科持有的物業並沒有低估？大家可以留意兩間公司對於物業的入帳方式是否一樣，看看哪間已反映目前的市場價值，哪間是以歷史成本價值入帳。

我相信這個問題可能困擾不少網友，事關有些上市公司出售廠房物業的時候，可以獲取鉅額盈利，但有些上市公司出售持有的投資物業時，只是獲取微利、甚至只是持平出售，有如此大的分別，相信令很多網友大惑不解。

看看有沒有會計專業人士可以撥冗為網友們解惑。